[精选]某项目营销策划方案.pptx

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1、思考过程从市场看大势——通晓全局，认知市场，把握大势机遇，洞察需求价值走向，从而找到市场机会动则以战术为优——策先于行，优化整合营销战术，融合项目所承载优势资源，实现全面价值沟通粮草备足方可战——成大事者，先有自知，再而自信，方能抗大任目录CONTENT市场：21世纪中国第一个供过于求的市场板块：滨江板块仅此一席项目：知己知彼百战不殆突围：突围的可能性产品需求推广诉求备战：我们准备好了吗？？？安溪房地产市场主要分为三个阶段：1999年—2005年：房地产市场走向成熟，在这6年内因土地放量少，一度房价被推向泉州第一高峰；从2005年后，随着安溪城市规划的加快，郊区土地放量够大，

2、房价逐步走向平稳；从2007年初到2009年底一直停步不前，价格平稳不前；2010年以后，因为前期放量积压的房量去化90%以上，导致房价略有上浮。目前市场存在一个阶段性空白点，众多楼盘工地都在启动。预计未来的竞争压力较大。最具挑战性的地方明珠茶业城钻石酒店项目蓝溪国际3期金龙城市广场大华绿洲金盾豪苑龙凤都城世纪豪庭3期七匹狼百宏滨江花苑永隆国际城中国家具城宝龙城市广场蓝溪明珠2期时代广场金沙水岸1凤城明珠中国茶博汇安溪楼盘市场调查表本案县城周边项目或尾盘项目君悦华庭均价：350050-200大华三江豪苑均价：3400120-130鸿业嘉辉广场均价：3300御景华庭待定89-1

3、13清水岩温泉度假山庄待定亿龙城市花园售罄蓝溪国际2期均价3500123-132㎡；140-150㎡售罄龙湖山庄均价：4900117-133；145售罄百宏滨江花苑均价4500110-142售罄结论：未来3年内，安溪将有约250万平米以上的总量推向市场，安溪房地产市场将迎来第二次高峰期。安溪2011房地产展望从十几个在建项目来看，安溪2011年将推向市场的总房量将在100万㎡—150万平米㎡，主要集中在5月—10月份推向市场。未来安溪将迎来新的一波高峰。滨江板块项目已屈指可数，主要放量都集中在2环路附近及龙凤都城的西部板块附近。从土地性质来看，商业的放量环比更高。从公司品牌来

4、看，宝龙集团、七批狼、新新地产、永隆集团都进入安溪市场。未来品牌公司的竞争将决定市场的走向。狼来了本案概况1、方位：本项目地处河滨大道中段，南临安溪法院、国税局；北依颖如大桥，西靠风景秀丽的大龙湖中心湖畔，是一座以水景、音乐为主题的高档园林社区，可就读凤城中心（原安溪一中初中部）2、经济指标：二期（11#楼）占地2307.50㎡，规划住宅面积50374.85㎡，商业面积1501.15㎡，架空层面积323.53㎡，容积率3.3，绿化率40%以上。住户512户，车位149个，高度99.04米。3、户型配比本案swot分析优势：地处大龙湖地段，前临湖，后看山；本案1期已交房入住，三

5、远商城已交付很多年，公司在市场上有较好的口碑；就读凤城中学，可吸引大批乡镇客户；户型面积为市场主力需求，将来具备一定得竞争优势；本案1期景观面突出。劣势：单身公寓在安溪市场较为难消化；靠近火车道，朝南户型较为难销。困难：安溪未来3年市场放量太大,去化速度不快；项目体量小，市场认知力有限。机会：1、临湖竞争项目较少；2、整个板块配套逐渐完善；3、品牌公司入驻，市场相对规范。知本阶层：有文化、有素养、有钱要求：本科文凭、有身份证、有名片。带“师”证：教师、IT技术师、工程师、会计师~~我们的客群茶农、茶商、教师、公务员、个体老板。传统中的客群假象的客群严峻的市场下，我们如何突围营

6、销思路：语不惊人死不休点子不精彩就沉默形象导入全新形象、高层居所只为高文凭、高素质人群订做品质楼盘。价值体验高端物业、幽美景观高端活动--大亚湾游、名画会、名瓷会、名师会、名花会。品质提升品味样板、高尚会所田园风格、新古典风格、高端配套。项目推盘节奏本项目主体仅为一栋楼，但是超过500套，体量适中。由于2012年市场难测，如果入市时整栋推出，必将造成营销手段不灵活，而且不能持续的制造销售热点，这样的话将逐渐让客户对本项目心理疲劳，造成本项目销售不力的现象，这样势必会影响销售。所以根据本项目的产品功能定位以及产品属性，本项目的推盘策略为：根据产品的不同进行分批开盘销售，按照自

7、东往西的顺序进行销售。这样也有利于本项目价格的不断递增，以及销售风险的规避。同时也可以根据客户的需求及时调整项目的产品功能定位以及不同风格的产品装修范围。项目销售策略走“蓄水之路”通过正式推广前的有利时机（开盘前这段时间），提前对项目进行强势推广，根据客户的有效积累情况和反馈结果对所有计划和决策进行调整以达到更好的销售预期，在目标客户可接受的最长时间段内将产品推入市场。走“品牌营销”之路“三远地产”是第一家进入安溪市场的成熟开发商，在安溪有一定的品牌影响力，在营销上，尽量借助老客户资源，以服务树立产品的