最新财务专业税法第八章自学课件--第八章-土地增值税ppt课件.ppt

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1、财务专业税法第八章自学课件--第八章-土地增值税第一节土地增值税概述土地增值税的概念土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的特点和作用为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益土地增值税的纳税人对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得增值收入的单位和个人税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除

2、项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。（一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%（四）增值额超过扣除项目金额200

3、%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。第二节土地增值税的计算应税收入的确定扣除项目的确定增值额的确定应纳税额的计算征收土地增值税时，取得土地使用权所支付的金额允许扣除的是（）。A以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款B以行政划拨方式取得土地使用权的，为补交的出让金C以转让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金D以其他方式方式取得土地使用权的，为建房的费用和成本。答案：B下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。A土地出让金B耕地占用税

4、C公共配套设施D借款利息费用答案：BC某房地产企业开发企业取得土地使用权所支付的金额为1000万元，房地产开发成本6000万元，向金融机构借入利息支出400万元（能提供金融贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元，该省规定能提供贷款证明的，其他房地产开发费用扣除比例为5%。则该企业允许扣除的房地产开发费用为：（400-100）+（1000+6000）*5%=650万元某房地产企业开发企业取得土地使用权所支付的金额为1000万元，房地产开发成本6000万元，向金融机构借入利息支出不能提供

5、金融贷款证明，该省规定房地产开发费用扣除比例按国家允许的最高比例。则该企业允许扣除的房地产开发费用为：（1000+6000）*10%=700万元其他扣除项目的金额为：（1000+6000）*20%=1400万元以下项目中，转让新建房地产和旧房产计算土地增值税增值额均能扣除的是（）。A取得土地使用权支付的金额B房地产开发成本C与转让房地产有关的税金D旧房及建筑物的评估价格答案：AC例1某纳税人转让房地产取得收入400万元，其中扣除项目为100万元。增值率=(400-100）/100=300%税额=30

6、0×60%-100×35%=145（万元）例2某房地产开发公司转让高级公寓一栋，取得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼用的钢材2100吨（每吨2500元）。公司为取得土地使用权支付金额1450万元，开发土地建房等共支出2110万元，开发费用共480万元（其中利息支出295万元。未超过同期银行利率）转让房地产的相关税金47万元。1.收入额=7500+2100*0.25=8025（万元）2.开发费用扣除限额=（1450+2110）*5%=178（万元）,实际支出额为185万元；3.扣除项目金额=

7、（1450+2110）*（1+20%）+295+178+47=4792（万元）4.增值率=(8025-4792)/4792=67.5%5.应纳税额=3233*40%-4792*5%=1053.6（万元）位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年相关业务如下：补交的出让金4000万元，缴纳相关税费160万元；写字楼开发成本3000万元；向金融机构借入利息支出300万元，不能提供金融贷款证明；写字楼竣工，将总建筑面积50%出售，签订销售合同，取得销售收入6500万元，将另外1/2出租，年

8、租金15万元。该省规定房地产开发费用扣除比例按国家允许的最高比例。1）应扣除的土地使用权金额：（4000+160）×50%=2080万元2）应扣除的房屋开发成本：3000×50%=1500万元3）扣除的房地产开发费用为：（4160+3000）×10%×50%=358万元4）应扣除的相关税金6500×５％×（1+7%+3%）+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75万元5)扣除项目合计：2080+1500+358+360.75=4298.75万元６）增值比