最新第五章--不动产估价方法之收益还原法教学讲义PPT.ppt

《最新第五章--不动产估价方法之收益还原法教学讲义PPT.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第五章--不动产估价方法之收益还原法重点掌握内容：重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其中报酬资本化法的公式及其计算、不动产收益的种类、净收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握的内容。北京师范大学珠海分校不动产学院概念是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。第1节收益还原法的基本原理北京师范大学珠海分校不动产学院收益还原法的操作步骤运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有

2、关地资料，如估价对象及其类似不动产地收入、费用等数据资料；②预测估价对象地未来收益③求取报酬率或资本化率④选用适宜地收益法公式计算收益价格北京师范大学珠海分校不动产学院第2节现金流量与资金时间价值现金流量现金流量的概念在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称净现金流量。北京师范大学珠海分校不动产学院现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流

3、人、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是：(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。现金流量时间标度北京师范大学珠海分校不动产学院(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在

4、有关计算中出现第0周期的由来。(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。北京师范大学珠海分校不动产学院资金时间价值同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例来说明最容易理解。如果现在将1000元存人银行，一年后得到的本利和为l060元，经过1年而增加的60元，就是在1年内让出了1000元货币的使用权而得到的报酬。也就是说，这60元是1000元在1年中的时间价值。北京师范大学珠海分校不动产

5、学院对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：(1)随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金增值。(2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。北京师范大学珠海分校不动产学院利息与利率利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：Fn＝P＋In式中Fn－本

6、利和；P－本金；In－利息；北京师范大学珠海分校不动产学院利率利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以百分数表示。i＝x100%式中i1－一个计息周期的利息；上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。注意：如果已知年利率为6％，则月利率为i1P6％12北京师范大学珠海分校不动产学院利息的计算有单利计息和复利计息两种。1、单利计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：In＝Pxnxin个计息周期后的本利和为：Fn＝P(1+ixn)我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计

7、息周期为“年”。2、复利计息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。北京师范大学珠海分校不动产学院按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：In＝Px[(1+i)n–1]n个计息周期后的本利和为：Fn＝P(1+i)n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。北京师范大学珠海分校不动产学院资金等值的概念资金