川农-不动产估价实验-夏建国-收益还原法答案

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1、1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，

2、使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用

3、过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。3、某商场的土地使用权年限为40年，从2004年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2006年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于2008年5月31日带租金出售时的正常价格。解：（1）计

4、算各层可出租的面积2000×60%=1200m2（2）计算租期内年净收益180×1200×12×（1-20%）=2073600元=207.36万元（3）计算第一层在租期满后的年净收益200×1200×12×（1-20%）=2304000元=230.4万元（4）计算第一层的正常价格（5）计算第二层的年净收益120×1200×12×（1-20%）=1382400元=138.24万元（6）计算第二层的正常价格（7）计算第一层与第二层的正常总价格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05万元答：略4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m

5、2。试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。解：（1）无限年期且报酬率为12%时的价格V∞为：（2）50年使用权、报酬率为8%时的价格V50为7、甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建成。两项物业的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。求：（1）两宗物业的现值；（2）某投资者欲租赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？解：已知n甲=50-35=15，n乙=50，a=150，r=15%（1）（2）当n=15时，9、今有一平房，基地面积150m2，建筑面积100m2，土地使用权年限60年，从200

6、0年5月20日起计。该建筑于2001年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500元/m2，残值率为2%。此平房出租每月租金2000元，押金1万元，押金运用收益率8%。报酬率10%。租金损失准备金按1个月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税，四税合计为年租金的收入的17.5%。管理费按年租金收入的5%y计提，维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。试根据上述资料，评估该出租房屋2013年5月20日的价格。解：（1）求潜在的毛收入2000×12+10000×8%=24800（元）（2）求有效毛收入24800-2000=22800（元）（3）求

7、运营费用税费：22000×17.5%=3850（元）管理费：22000×5%=1100（元）维修及保险费：100×500×2%×2=2000（元）（4）求年净收益aa=22800-3850-1100-2000=15850（元）（5）求收益价格V10、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年l0月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2