第四章不动产估价课程收益还原法1.ppt

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1、第四章：收益还原法引言收益还原法是目前国际上公认最经典的不动产估价方法，它是以马克思地租理论为基础，在国外广泛的应用于收益性质的资产估价，被房地产业界誉为估价方法中的“王后”。讲课内容收益还原法的概念收益还原法的原理收益还原法的公式收益还原法的特点收益还原法的适用范围实例一、收益还原法的概念概念：收益还原法（IncomeCapitalizationMethod）是将待估不动产每年的预期客观纯收益以一定的还原利率，统一折算到估价期日现值的一种估价方法。二、收益还原法的原理理论基础：土地收益理论土地是一种天然存

2、在的稀缺性资源。之所以存在价格，是因为它一种特殊的商品，其价格是由利用土地所获得的超额利润来决定的。马克思的地租地价理论：地租是一种收益，它是土地所有权借以实现的经济形态，真正的地租是为了使用土地本身而支付的资本额。在我们社会主义国家制度下，因为土地所有权的存在，同样存在地租，所以说拥有了土地使用权，就占有了土地的收益。预期收益原理：假设购买了一宗不动产的使用权，这就等于在未来的使用年期内可以源源不断地继续获取年纯收益。收益还原法就是将这些未来的纯收益折现并汇总，这个现值总额就是不动产价格。举例：每年获利息

3、10万元！！每年纯收益也是10万元！！！！我要存款200万元利息率是5%我要投资不动产〓解释不动产的年纯收益相当于“年利息”不动产的还原利率相当于“存款利息率”本金=年利息/利息率不动产价格=不动产的纯收益/还原利率原理释疑折现:把未来或是过去的货币额通过折现率的修正，折算到现在的价格水平。解释式中：V----不动产价格；a1，a2，a3，…an--不动产未来各年的纯收益；r1，r2，r3，…rn--不动产未来各年的收益率。这是将未来各年的纯收益进行折现加和,这里纯收益，收益率及有收益年限都是可变化的值。通

4、俗的讲，折现的概念就是将未来的钱折合成现在的货币额是多少。三.收益还原法的公式I:V=a/r式中：V----不动产价格；a----不动产的纯收益；r----不动产的还原利率。请大家看书本61页假设前提纯收益每年不变；还原率无变化；获取这个收益的年限是永远，无限年期的。使用限制土地制度不同土地使用权的流转《土地管理法》规定土地最高出让年限有限年期且其他因素不变的情形式中V、a、r----含义同前；n----不动产的使用年限或仅有收益的年限。II:请大家看书本61页纯收益有变化的情形设某一宗地，使用年限为50年

5、，前5年土地纯收益分别为每年20、25、30、35、40万元，第6年起每年的土地纯收益为50万元，若土地还原利率每年都保持为10％，求该宗地收益价格。解：（1）将地价分成两部分来计算，先计算前5年的收益价格P1==18.18+20.66+22.54+23.91+24.84=110.13万元再计算后45年的收益价格P2P2===306.11万元P=P1+P2=110.13+306.11=416.24万元故该宗地的收益价格为416.24万元四、收益还原法的特点1.收益法具有严格的理论基础。地租地价理论和生产要素

6、分配理论是收益法的理论基础。2.收益法是以收益为出发点评估不动产的价格。3.收益法评估结果的准确度，取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。五、收益还原法的适用范围收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格。适用于：有收益或潜在收益的土地和建筑物，如农地承包，城镇土地租赁、转让或企业用地的估价。不适用：没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用地的估价。六、收益法的估价步骤1.搜集整理资料2.确定总收益3.确定总费用4.计算纯收益5.确定资本化率6.选用公式，求取收益价格第一步搜集整理资料1.资

7、料搜集的途径（书本66页）2.资料的整理第二步确定总收益不动产的收益可分为实际收益和客观收益两类，其中客观收益可直接应用于估价中。总收益产生的形式有以下几种：1.不动产出租的租金，如押金利息等2.企业经营收益第三步确定总费用1.不动产出租中总费用的计算（费用项目？加上折旧）管理费、维修费、保险费、中介费用、税金、折旧费2.企业经营费用的计算折旧费折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为:年折旧费=(房屋重置价-残值)/房屋可使用年限=房屋重置价*(1-残值率)/房屋可使用年限

8、重置价格:根据目前的人工、材料价格及正常管理水平,并利用目前的材料、标准与设计,建造一幢各项功能相同或相当的建筑物所需的成本价格.建筑物残值:指建筑物在不能使用时还能收回的价值.“土地使用期满而未申请续期的，土地使用权及其上房屋附着物由国家无偿收回。”不同情况下折旧费公式变形：当土地可使用年限＞房屋耐用年限，计算残值，公式为：年折旧费=(房屋重置价-残值)/房屋可使用年限=房屋重置价*(1-残值率)/房屋可使用年