第8章 不动产估价方法之收益还原法.ppt

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1、第八章收益法收益还原法的基本原理1收益还原法操作步骤2收益还原法总结和运用举例3收集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料预测估价对象的未来收益求取报酬率或资本化率选用适宜的收益公式计算收益价格收益还原法的概念收益还原法的理论依据收益还原法适用的对象和条件收益还原法的操作步骤第一节基本原理一、收益法的概念二、收益法的理论依据三、收益法的适用对象和范围四、收益法的操作步骤一、收益法的概念Incomeapproachisanapproachtoestimatethevalueofanincomepropertybyanticipatingitsannualneto

2、peratingincomeinthefutureanddividingitbyanappropriatecapitalizationratetoobtainthecapitalizedvalue.Incomeapproachinvestmentmethod收益法是不动产估价中最常见的方法之一，它是对不动产其他收益性质的资产进行评估的基本方法。收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。不动产的使用寿命长久，占用收益性不动产，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能期待在未来继续取得这个纯收益。因此，可以做

3、如下设想：不动产的价格就相当于这样一个货币额——如果将这个货币额存入银行，它会源源不断带来一种与这个纯收益等量的收入。例如：某人有一不动产，每年可生产10万元的纯收益，同时此人有200万元货币，以5%的年利息率存入银行，每年可得到10万元的利息。拥有收益存入利息拥有每年10万元价值资本200万元拥有每年10万元对该人来说，理论上该宗不动产与200万元的货币等价，即值200万元。收益法的基本思想用公式表示：某一货币额×利息率=不动产纯收益那么。这一货币额就是该宗不动产的价格，将上式变换得：不动产纯收益不动产价格=————————利息率上述收益法的基本思想是一种朴实、

4、简单明了，便于人们理解的表达，严格上来说不是和确切。上面的例子是在一定前提条件下才能成立，即“纯收益每年不变，资本化率每年不变，获取纯收益的年限为有限年，并且投资不动产的风险与银行的存款风险相当.”另外，为什么收益法中的收益率硬要与银行利率等同起来，而不是与其他可能获得更高利息（收益）的资本的利息率（收益率）等同起来？上述情况中：如果纯收益每年不是一个固定值，而是时为10万元，时为15万元，那么久很难用一个固定的货币额200万和一个固定的收益率5%来与它等同；如果在收益率也变化的情况下，如时为5%，时为6%，那么就不容易把这200万说成是不动产的价格。如果再加上购

5、买不动产的使用年限（土地使用年限不是无限期，像通过土地使用权有偿出让取得的土地；或由于其他原因造成获得纯收益的年限有限，例如预计30年后某不动产将被海水淹没或沙漠化），问题就更复杂，我们知道，一个货币额存入银行所得的利息，理论是未来无限年的。收益法中的收益率等同于一定的银行利息率是一个特例。考虑到上述种种情况，现在可以进一步将普通话适用的收益法原理表述如下：在估价时点，购买一宗一定使用年限（或只有一定年限的纯收益）的不动产，这就意味着将来这个年限内可以在源源不断地获取纯收益，那么就可以用现有的一个货币额与这个将来源源不断的纯收益的现值之和等同起来，这个货币额就是该

6、宗不动产的价格。三、收益法的适用对象和范围收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的不动产，诸如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院，停车场、加油站、标准厂房（用于出租）、仓库（用于出租）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要股价对象所属的这类不动产有获取收益的能力即可。收益法使用的条件是，不动产的收益和风险都能够比较准确的量化。【例】估价对象目前为自用或空闲的公寓，虽然目前没有实际收益，但却有潜在的收益，因此可以将其设想为出租的情况，可通过类似于市场比较法的方法求出估价对象的纯收益或收入、费用等，再利用收益法来估价。但对于政府办公楼、学

7、校、公园等公用、公益性不动产的估价，收益法大多不适用。四、收益法的操作步骤运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估价对象及其类似不动产地收入、费用等数据资料；②预测估价对象地未来收益③求取报酬率或资本化率④选用适宜地收益法公式计算收益价格补充现金流量与资金时间价值现金流量现金流量的概念在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称净现金流量。现金流量图现金流量图是

8、用以反映投