长沙房地产2006年度发展报告

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1、长沙房地产2006年度发展报告同致行)第一节：官方数据研究2006年，针对房地产市场房屋价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题，国家采取了一系列的宏观调控措施，通过金融、税收、住房供应结构调整等政策，来引导房地产市场走上了健康、平稳发展的轨道。在国家调控政策的宏观背景下，长沙房地产投资基本保持稳步增长，但增速有所放缓；供需基本持衡，且仍保持旺盛的购房需求，但同比增速减缓；商品住宅销售均价稳步上升，但商品房均价却有所下降。1、投资指数（1）2006年长沙城镇固定资产投资额逐年增加，但涨

2、幅有所放缓。 （资料来源：长沙市统计局公报）2006年长沙城镇固定资产投资达972.77亿元，同比增长为21.76%。从2003年－2006年固定资产投资情况来看，投资额不断增长，从2003年的443.95亿元增加到2006年的972.77亿元，但涨幅不断下降。（2）房地产投资额逐年递增，但2006年增幅下滑较大。 （资料来源：长沙市统计局公报）2006年长沙市房地产完成投资额为303.86亿元，达历史新高。但从其增长率来看，受今年国家宏观调控政策的影响，呈快速下降趋势，2006年的房地产开发完成投资

3、增幅较2005年回落27.51个百分点，回落趋势明显。受政策影响，部分社会资本力量对房地产业持一定观望态度，导致长沙2006年房地产投资额增速下滑较大。（3）近几年，长沙房地产投资额逐渐递增，但2006年占有比重有所回落。长沙房地产投资额占同期城镇固定资产投资的比重，从2003年的27.61%迅速提高到2006年的31.24%。这意味着长沙房地产业目前仍然分流着1/3强的城镇固定资产投资总额，房地产投资的高速增长反应出房地产业带动经济增长的力度。同时，相对2005年，2006年房地产投资额绝对量虽有所

4、增加，但其所占城镇固定资产投资额比重下降了1.16个百分点，显示出宏观调控的初步成效，但仍保持较高比重（4）2006年长沙房地产投资由过热暂趋合理。（资料来源：长沙市统计局公报）衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应该不超过2倍。从表及图可以看出，2003年长沙累计完成房地产开发投资同比增长49.84%，为近年来最高，而2006年房地产开发投资同比增长18.53%，是同期GDP增长率的1.25倍。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。就2006年对比

5、情况来看，其比值为1.25，下降幅度较大。就比值来看，在国家一系列宏观调控政策下，长沙房地产投资额增幅日趋理性。当然，与新政出台后市场观望态势亦有一定关联。根据国际惯例，房地产销售额与房地产投资额的比例一般应在1.5:1。通过对以上数据的比较和分析表明：长沙近几年来，房地产销售额与房地产开发投资比例过低，甚至低于1.0，但呈缓慢上升趋势。这说明长沙房地产市场正处于发展阶段，房地产开发投资增长速度迅猛，商品房销售相比投资有一定的滞后期，因而房地产销售增长速度与房地产开发投资相比偏慢。2、开发指数（1）2

6、006年长沙商品房施工面积仍保持高速增长。 （资料来源：长沙市建设委员会）2006年长沙商品房施工面积为2614.85万㎡，同比去年增长27.01%，增长幅度较2005年略有攀高。在调控政策组合拳的打压下，2006年长沙商品房施工面积能继续保持2005年的增长速度，意味着长沙房产市场潜力巨大，各开发企业对长沙市场环境仍相当看好。（2）受新政影响，2006年长沙商品房新开工面积虽有所增长，但增幅明显回落。 （资料来源：长沙市建设委员会）2006年长沙新开工面积1339.85万㎡，同比2005年增长32.

7、35%，相对2005年59.10%的增长幅度，下降26.75个百分点，由图可以明显看到：增长速度在逐年提高的情况下，2006年虽然新开工面积保持稳步增长，但升幅急剧下降，这说明新政对长沙开发企业带来一定影响，由此导致部分开发企业在新政后形成观望态势。同时，预示后期的市场供应量仍然较大，并不会因为宏观调控出现供不应求的情况。（3）2006年长沙商品房竣工面积回暖趋势明显。 （资料来源：长沙市建设委员会）2006年长沙竣工面积768.06万㎡，相对于2004、2005年，有较大幅度的提高，同比增长率由20

8、05年的负增长，转为2006年的22.64%，上调36.97个百分点，回暖趋势明显。从另一角度来看，通过与2006年销售面积690.19万㎡对比，2006年长沙基本保持供需均衡的态势。（5）开发企业对长沙市场预期充满信心，但呈过热趋势。（资料来源：长沙市建设委员会）新开工面积是反映1－2年后预售供应量和2－3年后现房供应量的重要指标。而其占施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。2006年，长沙商品房新开工面积与施