销售说辞和问答.doc

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1、附件（一）：销售基本流程销售基本说辞一、序幕：客户到售楼处咨询置业顾问迎上去：先生（小姐）你好，欢迎光临童博园欧港商业街，请问是第一次来我们这里看房吗？客户答否，让原来接待过的置业顾问再次接待。客户答是，进入正常接待程序。我是这里的业务员×××，这是我的名片，让我为您介绍一下我们童博园欧港商业街基本情况（给客户拿楼书和单页把客户带到模型前讲解）。二、介绍：1、（从沙盘）：童博园欧港商业街位于金山新城区同凯路40弄RBD最核心位置，紧邻金山客运总站。本项目建筑面积为4万平方米，由两幢商业房和一幢SOHO公寓组成。其中1#商业房总套数为111套，建筑面积为111

2、42.52㎡；2#商业房总套数为109套，建筑面积为11294.39㎡；SOHO公寓总套数为331套，建筑面积为17745.87㎡。我们目前在预售的是本项目1#商业房。本项目是金山新城区规模较大的集餐饮、购物、休闲、娱乐等功能于一体的综合性商业地产项目。本案南端毗邻金山客运总站（涵直达上海南站的城际快铁、金山公交总站、长途客运站），金山城际快铁即轨道交通22号线已于2009年已全面动工建设，预计2011年底全线通车。金山城际快铁将成为可媲美地铁的首条高配置市郊旅客快速通道，全程58公里，将按城际快铁模式运营，列车开行分为金山至上海南站一站直达、站站停两种运营

3、方式，其中一站直达旅行时间仅需30分钟，站站停旅行时间约为45分钟；这样大大缩短了金山到上海市中心的距离。此外本案南端国家4A级景区的“金山城市沙滩”步行约15分钟，“金山城市沙滩”在夏季上百万人次的涌入将为周边带来旺盛的人气和持续的商机。2、（从交通）：金山区政府为了本项目特设金山7路公交车终点站到本案位置，再加上即将坐落完成的金山客运总站，到时交通会非常便利。周边即通往市区公交：沪金线、莲金专线、沪卫线、莲石专线上石线、石梅线。3、（从剖视图）：略。4、（从招商方面）：。本项目不但有餐饮、休闲、购物、娱乐等不同元素来丰富产品形态，满足消费者和投资者的需求

4、，还有不同于市场上其他的消费场所，我们主要打造的是一个具有个性化视野的体验式休闲消费场所，能满足金山及周边地区时尚精英家庭目的性消费的要求。从而有效截流金山时尚类精英家庭外出消费的份额，分步骤逐步扩大商业覆盖半径，在2年左右的正常养铺期后形成时尚类精英家庭目的性消费地。商业与环境全新的结合关系，把人们从传统的消费理念中引导出来，诠释了一种全新的生活。同时丰富了人们对新型消费的需要，提供了一个更适宜购物、娱乐的标准与模式。精致的生活商业街区体现出新型商业模式，不仅向城市空间开放，具备一定的规模，更能聚集一定数量的人口，又有亲切和谐的邻里关系；同时具备商业特征的

5、商业街区，配套设施应有尽有，最大限度地使消费娱乐功能便捷化。●1、2#商业房一层为特色和人气餐饮；●二、三层为运动休闲；●四层为互动娱乐（含两块露天超大3DIMAX裸视屏幕）；●3#SOHO精装修公寓集办公、度假自住于一体。同时我们坚持“五个”统一原则：统一经营、统一招商、统一推广、统一服务监督、统一物业管理的经营理念和原则。5、（从销售方面）：目前在销售的是本案1#商业房：一层商铺主力建筑面积为55平方米左右。二、三、四层商铺主力建筑面积为125平方米左右。在售商铺，前7年开发商提供统一经营管理，前两年开发商提供统一市场培育金，每年为8%。前两年16%培育

6、金在购房时从总价中一次性抵扣，两年以后每年由经营管理公司按市场租金价格出租，并只向业主收取该房屋租金收益总额中抽取一个月租金作为托管服务费。三、带看：引领客户到街区看铺（销讲人员继续，一批客户由其他销售人员带看房）。附件（二）：答客问1、项目的位置在哪里？答：本案地处金山新城RBD核心区域，同凯路40弄。毗邻金山交通枢纽总站（预计2011年底建成通车，涵直达上海南站的城际快铁即轨道22号线、金山公交总站、长途客运站）；项目地理位置非常优越。2、从市区如何到达本案？答：G15→金山新城出口→同凯路→本案；3、周边有哪些主要公路，通往哪里？答：金山大道、杭州湾大

7、道、亭卫南路、沪杭公路、浦卫公路。通往金山区政府、山阳镇、石化街道等街镇以及可连接各高速通往上海市区。4、小区周边有哪些公交线，可到什么地方，班次情况如何？答：金山7路：亭卫南路（童博园）―卫零路，早班车：6:44晚班车：8:20平时20分钟一班，早晚高峰时段10分钟一班。5、本案周边有无学校？答：新金山国际双语幼儿园、康城幼儿园、海棠艺术幼儿园、海棠小学、金山区第二实验小学、蒙山中学、上海师范大学第二附属中学、华东师范大学第三附属中学等。6、本案周边有什么医院？答：金山医院、石化社区卫生服务中心。7、本案周边有无大型购场所？答：金山百联、金山乐购、瑞鑫百货

8、、石化百货、农工商大卖场易初莲花、国美电器、永乐家电