花园镇林场项目建议报告.doc

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1、花园镇林场项目建议报告根据《武汉房地产公司开发建设三年规划（2008年—2010年）》，我公司组织人员于3月26日对孝昌县花园镇林场地块进行了现场调查，根据实际情况拟进行商品房开发，现将我公司的有关思路和意见汇报如下：一、土地使用情况该地块使用单位为武汉铁路分局广水工务段林场，土地用途为综合，使用权类型为划拨，土地面积为㎡，房屋15栋、建筑面积为，如进行商品房开发，就要改变该地块的使用用途，变为居住用地，还要补交一部分土地出让金。二、项目概况该地块位于孝昌县花园镇，东邻观塘湖；南紧临京珠高速公路；西紧邻107国道；北朝县公安局、孝昌一中；本项

2、目总占地面积m²，规划建筑面积m²，建筑类型以多层住宅为主兼有少量的高层住宅。三、项目提出的背景随着住房制度改革的全面性，住宅的商品化，社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合性过度。为适应时代的发展，社会的需求，武汉铁路房地产总公司与时俱进，经过反复磋商和论证，决定开发此项目，开发商以高度的责任心和良好的社会信誉在社会上赢得了良好的口碑。为孝昌的房地产市场发展，为改善孝昌人民的居住条件作出应尽的义务。该项目突出“以

3、人为本”的指导思想，以高质量，高品位为目标，以独特的资源优势，打造一种集居住、休闲于一体的高尚住宅生活社区。四、项目总体规划和市场定位1、规划方案该方案结合城市建设，道路规划，周边环境，基础配套等进行设计，整体规划设计一流。作为高档的住宅社区，相对完整的社区配套和休闲活动空间是提升小区生活品质的关键。因此，在小区的景观入口处，方案设置了社区商务中心，幼儿园，文化广场，健身广场和休闲广场，为小区的业主营造出和谐舒适的生活气息。社区规划亦以温泉特色为主，方案设计中充分考虑到温泉特色和建筑规划布局的完美结合。2、结构形式砖混结构3、停车方式324个

4、停车位4、项目平面规划设计经济技术指标建筑总用地面积m²总建筑面积m²多层住宅建筑面积m²高层住宅建筑面积15286m²商业建筑面积40590m²幼儿园建筑面积927m²容积率1.5绿化率45.0%地面停车位324辆5、目标消费群体该项目作为一种新的住宅模式，主要的客户群是中等以上的家庭，本项目消费群体分为以下几类：1、孝昌县的公务员，国企、私企的高收入阶层；2、因孝感市调整工业布局而将企业迁至孝昌的客户群；3、县周边乡镇的富裕阶层。四、投资收益分析一、投资估算该项目计划建设㎡，其中多层住宅㎡，高层住宅15286㎡，商业面积40590㎡，幼儿

5、园面积927㎡，预计总投资27736万元，实现销售收入31779万元，实现利润4043万元。项目投资估算表序号项目名称或费用取费标准投资金额单位：万元单方造价单位：元/㎡备注Ⅰ土地费用2362420缴纳50%Ⅱ开发成本（一）前期工程费1.项目可行性研究2.地质勘探及设计3.七通一平费135572.557.58.00.34.33.4（二）建筑安装工程费1.多层住宅2.高层住宅3.商业面积4.幼儿园11878152864059092711805727218342639606501200650650（三）附属工程费㎡3374200（四）规费㎡151

6、890（五）不可预见费[（一）+（二）+（三）]×3%46030.0小计172921025.1III开发费用（一）管理费用(Ⅰ+Ⅱ)×2%39323.2（二）销售费用销售额×2%63437.6（三）财务费用销售额×2.2%69941.4（四）销售税金及附加销售额×20%6356小计8082项目开发成本及费用总计277361644二、资金筹措及投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。本项目土地成本和一期开发费用9240万元在期初投入，二期开发投入资金9156万元，三期投资9340万

7、元。三、项目销售收入及利润销售收入序号项目均价面积销售额(万元)1商业销售额2926元/m²40590m²118793多层销售额1500元/m²11878m²167824高层销售额1900元/m²15286m²29045幼儿园2300927m²2146平均售价18846总销售额31779万元7利润4043万元8利润率14.58%六、结论本项目建议书只是初步的分析，如要开发、还要进一步深入调查和研究，该地块位于规划建设道路旁边，紧邻京珠高速公路和107国道，交通十分方便，但四周被罗畈村和关王村围住，均为集体用地，项目如要实施还要对周边进行改造，

8、因为本项目投入资金比较大，所以我们建议分三期开发，一来可以缓解资金的压力，二来可以缓解项目的风险。开发公司2008年3月27日