XX花园产品策划项目建议书策划项目XXXX花园项目产品建议.docx

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1、XX花园项目产品建议报告刖a《XX花园项目》是公司涉足房产开发领域的首个项目，因此，项目的成功与否，对公司的未来发展至关重要。目前项目处于前期产品设计阶段，以目前房产市场发展的进程，客户对产品的判别已经进入一个成熟阶段，《XX花园项目》是否能为客户所接受，后期销售能否成功，最终销售口标是否能够达成，都与产品的设计息息相关。因此，在经过了对淮安市场环境、销售楼盘等进行了深入调研、大量数据收集的基础上，形成木报告。报告通过对楼盘销售状况的分析，从而判定目前淮安市场房产发展的趋势、客户对产品需求的特征，并结合《XX花园项冃》的

2、规划条件、宗地特点，对《XX花园项目》产品提岀建议，并形成产品设计任务帖，以为产品设计提供参考。第一章市场分析一、淮安城市发展趋势分析淮安市辖涟水、洪泽、金湖、吁胎4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区。总面积1.01万平方公里，其中市区建成区面积75平方公里，2006年末常住人口524万，市区人口80万，根据规划，未来5年内，市区人口将突破100万，建成区面积达到120平方公里。整个淮安因城市化加速而形成了一个大的框架：一城、二区、二带。“一城”指的就是建设屮的工业新城；“二区”就是淮海中心商业区和水渡口中心商务区；“二带”

3、就是里运河沿线文化旅游产业带和古黄河休闲风光带。从城市发展的情况看，淮安处于一个城市扩张发展期，根据城市化进程而形成的“一城、二区、二带”看，以淮安屮心城区发展受动拆迁成本限制的特点，向东扩张成为城市发展的必然选择，因此，木案处于一个新兴的城区，未来发展空间大。二、淮安整体房产发展分析通过淮安网上楼市，统计出06年10月至07年7月近10个月以来商品房成交价格及成交面积数据。淮安市06年10月至07年7月住宅成交面积及成交价格统计从成交价格走势看,06年11月开始，整体商品房价格已经达到2500元/平米以上，07年后，价

4、格呈现稳步上扬的趋势，7月，成交价格达到2778元/平米,而截止8月10日统计数据，8月份的成交价格已经达到2907元/平米，逼近3000元/平米的关口。从成交面积情况看,07年4川前，川成交面积基本在100000-150000平方米之间徘徊，而07年5月，成交面积迅速拉升，达到22.6万平方米。6、7两月，成交面积也在15万平方米以上。通过10个月平均月成交面积为14.5万平方米测算，淮安全年成交面积约为174万平方米，成交套数约为15000套左右。三、四人区域市场分析淮安市房产发展，以行政区划划分，结合房产开发进程，

5、自然形成了淮阴、清河、开发区、清浦区四大区域。古黄河以北区域，为淮阴区；古黄河以南，里运河、珠海路以北，宁连一级公路以西区域，为清河区；里运河以南区域，为清浦区；珠海路以南，XX大道以西，宁连一级公路以西，为开发区。（详见下图）1、淮阴区从网上房地产统计数据看，目前淮阴区在售楼盘共计24个，合计推出住宅产品8554套，实际成交7604套，目前剩余940套在售。若按照户数成交统计供需比,为1:0.89O通过对区域内部分重点楼盘的调研，从产品至客户构成进行研究,具体如2①产品规划分析楼盘名称总建面容积率绿化率总八数建筑形态建

6、筑风格立面建材国华・御景园152.231%1500（约）多层;小高层(11F)现代风格面砖东方家园72.230%360多层现代风格而砖樱花小区552.231%2500多层别墅现代风格涂料+面砖依云•法国小区5.51.5932%401多层小高层(9F)别墅欧式风格面砖银河湾201.9240%1500多层小高层(11、16F)欧式风格涂料+面砖世邦领域153.6631%1000多层高层(2633F)欧式风格涂料+而砖淮安威尼斯7.91.5530%583多层小高层(1115F)欧式风格面砖＞淮阴区大盘偏多，容积率集中在较高

7、从统计结果看，淮阴区15万以上规模楼盘占到重点楼盘近6成，

8、佃容积率多数在2.2左右，最高达到3.66O土地的集屮，是构成容积偏高的£要原因。＞多层、小高层产品组合占主导，从规划的产品看，2.0以上容积率，规划多层与小高层结合的产品，而樱花小区其至述规划了别墅产品，是为2.2容积率产品的特例。＞欧式、现代风格各领风骚从风格与立面建材看，现代风格与欧式风格基木呈现一半一半的比例，在材料的运用上，面砖己经被普遍运用，单独使用面砖、涂料+面砖的做法。由此可以看出，淮阴区楼盘在外立面的品质上是比较高的。①户型设计分析楼盘名称1房

9、2房3房1卫3房2.卫4房国华御・景园97m233%110-120m233%130-140m233%东方家园80-90m250%105-115m230%125-142m220%:樱花小区80-95m221%102-115m248%123-143m227%150-170m24%依云•法国小区77-85m218%117-