易居青岛海韵丽都初步定位提案分析复习进程.ppt

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1、易居青岛海韵丽都初步定位提案分析战争之所以取胜，是因为将军能将他们的兵力集中于具有决定性的战略进攻点上。也就是他们能将资源集中于前线的单个作战区域。缩小你的焦点就意味着吸引一个较小的市场来与竞争者相抗争，将能源集中在某个区域，可以使市场的某个相同需求最大化；当　然：思考：传统鞋店女性专业鞋店如果您有需要一个女性鞋子，您会考虑到哪里卖？通才和专才，专才更具市场竞争力。缩小你的聚焦点，增加你的竞争力，我们的目的是：在竞争激烈的市场中，在某个领域最大化你的市场，聚焦于某一点，可以迅速切入市场。前　　言敝司深感得贵司尝试之荣耀参加海韵丽都

2、项目初步提案竞标，并感谢贵司提供的宝贵资料作切中扼要的概述。本提案通过对项目地产的分析及对市场的初步认知，结合项目的特点，对项目的定位及开发经营策划提出了初步建议，以期探讨项目经营开发的可行性。提案程序项目评估12推广展望3开发建议4项目定位第一篇　项目评估一、宏观环境分析项目评估1、胶南城市概况青岛海西岸的中国优秀旅游城市，是青岛市的卫星城市，与青岛经济技术开发区接壤，全市84万人口，市区人口25万。204国道和同三高速公路贯穿境内，通过疏港高速公路至青岛前湾港不到20公里，未来通过海底隧道至青岛市中心只需30分钟，经同三高速公

3、路至上海5小时左右，至北京7小时。国内的海尔集团、青岛钢铁集团、青岛双星集团等大企业在胶南建设工业园区，海外的如新加坡、韩国、日本等国外企业入驻胶南。胶南已经成为青岛最具发展潜力的郊区城市之一一、宏观环境分析项目评估2、国家房地产政策：在2006年政府工作报告中，第一次提出要“抑制房地产价格的过快上涨”，拉开了2006年房地产调控的序幕。作为此次政策的市场回应，房价泡沫正要往上涨的长三角地区，房价大幅回落；2006年上半年,35个大中城市房屋价格上涨9.7％,下半年涨幅为7.2％,特别是下半年的涨幅平均为0.6％,“比2005年涨

4、幅要低很多；两会提出重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。两会结束后，银行提出房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。一、宏观环境分析项目评估3、胶南房地产发展情况：胶南的土地价格近几年增长过快，去年市场平均土地价格在90万/亩，今年增到140万/亩，最高达到240万/亩。地价使项目成本大幅度增加。据浩华不动产机构对胶南11个开发项目调查结果来看，胶南新城区一些地产项目如金海滨、世纪绿洲等项目的尾盘还是具有很高的投资价值，这些楼盘充分利用了海滨资源，平均价格也仅在2900元／平方

5、米的水平上；新的楼盘有康大广场、欧美世纪花园等。目前，胶南老城区的楼盘价格在每平方米3000元左右，新区普通住宅的平均价格与老区基本持平。2000年前后，胶南地产在市区东移的背景下开始被快速拉动，东部市政府周边、滨海大道一侧建设了规模巨大的居住区，但该区域的商业配套一直没有完全跟上，住宅本身的品质优良，但人气不足，11个项目销售率均在50％-70％之间。二、项目现状分析项目评估项目位置项目位于胶南郊区，是青岛、胶南中远期发展用地，项目对外联系便捷，背山面海，周边无污染，是不可多得的居住环境。二、项目现状分析项目评估建筑特征项目占地

6、6.67公顷，建筑面积约30万平方米，由22栋高层及多层面海排列，配套有会所、托儿所、商场等，场地中心布置网球场、篮球场及休闲绿地水池等，设置停车位880个，是一个综合性的高档社区。三、项目SWOT分析项目评估优势分析：►项目背山面海，拥有一流的海资源；►项目临大珠山旅游区，拥有良好的旅游资源；►项目背山，是登高的绝佳去处；►规模较大，规划起点较高；►周边无工厂，海水清澈，空气清新，一个无污染的生活环境；►对外交通联系方便；►地块南底北高，有利于看海，同时有利于内部景观的塑造；[优势利用]：充分利用项目优质的生活环境，建设环境优美

7、、配套大型社区。劣势分析►项目体量较大，销售有一定压力；►胶南市区人口25万，难以消化本案；►距离青岛、胶南较远，交通成本较高；►项目基地位置限制了媒体宣传及销售方法；[劣势规避]:实施小户型，以轻松置业的条件，达到快速销售的目的；联合政府或自己出资，设立小巴提前解决交通成本高的问题；以多元化的营销手段，打开项目宣传及销售通路，在多处设立展示中心。三、项目SWOT分析项目评估三、项目SWOT分析项目评估机会分析►消费者对海景物业的向往；►胶南、青岛人均收入提高，消费意识及投资意识增强；[机会利用]：立足海景的吸引点，最大量吸纳胶南

8、、青岛自住及投资客户。三、项目SWOT分析项目评估威胁分析►青岛、胶南海景产品较多，竞争压力大；►市场物业种类丰富，本案很难形成市场的亮点；[威胁规避]：找出差异化道路，创造出项目个性特征，规避竞争，以多元化的营销方法，跳出市场找市场，达到迅速销售