市场定位初步提案分析报告.ppt

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1、金泰国际广场市场定位初步提案报告每个城市都有这样一个区域，如纽约的上东区、香港的浅水湾，成为一个城市场高端财富首脑区，成为一个城市场精神永恒的动力与骄傲如果说滨湖新城的政府规划只是一个特定历史的促进事件，那么滨湖新城此而登上历史舞台,作为城市高端组团的滨湖新城，其魅力必然无法阻挡，既有以顺驰、万科为代表的国际化居住区，也有江南大学领衔的国际化文教基地等，即有象征现代化城市驱动力的行政商务区，还有以太湖、蠡园主打的国际化旅游景区。本案，深度理解无锡城市规划与滨湖新城板块的价植，据首行政商务区的第一要地，开创未来都市中心的至尊配套，拥

2、有多重优厚的功能资源，建筑成为一个游离于现实的时空体验，它将成为一种具有时代仪式感的符号，象征未来城市的精神。序：发现21世纪无锡的未来在滨湖新城的第一城首先感谢金泰置业有限公司给我司此机会展示我司在房地产综合服务方面的专业能力。本次报告将以项目出发，以无锡商业市场的实际情况为基点，对项目发展方向提出思考性建议。在贵司认可的情况下，必将继续全面地展开工作，对提出方向的可行性做深入、详实的研判和论证！致诚方法宏观经济地块SWOT房地产市场商业地产市场本市专项经营商业状况分析功能定位目标市场定位经营业态定位经营规模定位经营方式定位形象

3、定位特色定位产品定位业态规划经济测算开发策略意向招商功能定位目标市场定位经营业态定位成立商业经营管理公司项目开业后期运营服务目录项目预判商业业态专项研究项目初步定位项目基本情况简析项目商业功能设想项目商业业态功能设想项目预判简析城南滨湖经济开发区，东靠京杭大运河，南近太湖，西依规划的滨湖新城，北临市区。用地性质：综合用地279850m2地上总建筑面积57200m2步行街商业49800m2高层底部商业31400m2数码城办公74000m2商务办公区67450m2酒店式公寓项目基本情况设想新兴开发区，具有良好规划前景结论：本案将扮演什

4、么功能的商业色呢，是以区域商业为主导，还是以都市中心商业为主导，或者以区域商业为主导，以都市中心商业为补充呢？商业体量大交通便捷现状人口密度低，有效购买力不足项目商业功能设想项目商业功能无锡商业格局及商圈幅射强度定位图商圈现状分布：解放路核心商圈及其三个辅助商圈构成了无锡的整个城市中心商圈，辐射整个城市。围绕城市中心商圈，在不同的区域形成了以社区居住人口为主要的支撑的社区型商圈，比较典型的有南门商圈、河埒口商圈、中桥商圈、丁村商圈、上马墩商圈以及新区北部商圈。设想项目商业功能项目商业环境分析：项目所处城南新兴开发区的商圈以承接城市

5、核心商圈幅射为主本案周边商圈受限于人口基数小、密度低、商业分布零散、经营规　模不足、商业氛围淡等现状，多为社区型商圈，具有区域型甚至城市型商业幅射力的商圈尚未成形。综上所述，本案除了受城市中心商圈的影响外，几乎不受其他商圈的影响，其他商圈的区域性商业配套对本案所在区域没有辐射作用。本案的区域型商业配套必须是比较完善的，缺少外来的补充。设想项目商业功能初步判断：本案规模、区位条件及周边商圈特征将决定，项目商业功能将以区域型商业为主导。优越交通资源有效缩短与市区距离，有望形成都市中心商业的有效补充，特别适于为降低经营成本而迁移至城市边

6、缘，且对人口依存度不强的大型商业业态。设想项目商业功能开创财富自由新攻略SETTINGUPNEWINVESMENTRUSEFORFREEDOMOFFORTUNE设想项目商业业态本案适合业态107000M2商业体量都市中心商业大型百货大型零售超市大型仓储式超市大型专业市场商业步行街大型餐饮店大型休闲娱乐城……区域中心商业特色商业步行街中心型超市中小规模特色餐饮店美容中心等生活配套……盛世观点：开发过程中必须关注项目定位的前瞻性与周边因素的动态变化2.业态功能的定位及开发节奏的把握成为项目成功开发的焦点。从项目自身条件、政府规划、人口

7、量及消费特征、服务辐射半径等角度对以上的业态进行分析。百货店业态可行性论证大型超市（零售型与仓储型）可行性论证大型专业市场可行性论证商业步行街可行性论证大型餐饮、娱乐、休闲场所可行性论证适合业态结论项目业态研究百货DepartmentStore分布状况：集中于中山路商业街两侧，依次为第一百货、花都百货、商业大厦、大洋百货、三阳百盛、新世界百货、八佰伴。经过先后几十年的发展，它们共同将中山路构筑成了无锡最为繁华的商业街。论证业态可行性论证业态可行性百货名称定位与特色面积无锡一百综合性传统百货14000m2大洋百货传统百货，无经营特色

8、21000m2花都百货产品种类较少，引进屈臣氏经营产品和体育用品、部分女士用品、精品男装和家具9600m2商业大厦综合性传统百货，推行“零风险购物”承诺28000m2新世界百货主营国际知名和港台知名品牌，走高端路线16000m2三阳百盛以大众产品为