元泰国际大厦市场定位提案.ppt

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1、元泰国际大厦市场市场定位报告北京经纬房地产经纪有限公司元泰国际大厦给我们的空间一个中心四个环节二种目标三项责任北京经纬房地产经纪有限公司的以最大的经济效益为中心打造标志性建筑创造房地产市场中一个品牌项目对项目负责对市场负责对开发商负责市场调研客户定位产品定位综合市场定位北京经纬房地产经纪有限公司的针对元泰国际大厦前期市场调研工作流程市场调查积累原始数据资料数据整理分析综合定位研讨定位报告的市场数据论证定位修正推敲论证元泰大厦定位报告元泰国际大厦综合定位提案目标市场定位产品定位概念定位综合建议目标市场定位元泰大厦给谁盖？元泰国际大厦给谁盖区域市场给我们的启示元泰国际大

2、厦如何面对的市场区域市场数据变异说明元泰国际大厦是什么样的物业形式宏观市场给我们的商机CBD的出台使区域商务房地产项目市场供应量急剧膨胀宏观市场给我们的商机公寓：378.9写字楼：148.8酒店：22.93商业：38.57截止到2003年底统计数据宏观市场给我们的商机CBD给房地产市场的连锁反应Central Business District简称：CBD商业聚会之地商机：对所有人的吸引不言而喻宏观市场给我们的商机商圈给区域房地产升温的市场契机北京东部、东北部的五大商圈物业价值几乎以天来计算它的升值比率￥￥￥￥￥国贸朝阳公园丽都燕莎元泰国际大厦国贸的商务牌燕莎的商业

3、牌丽都的空港牌工体的体育休闲牌朝阳公园的环境牌￥工体商务宏观市场给我们的商机物业规模与开发商品牌合力推进一个都不少名盘－知名开发企业大投入－规模品牌－利润CBD、泛CBD地区主要品牌物业统计650万平方米的总供应量宏观市场给我们的商机：2005年6月以前的启动物业前景看好市场潜在的买方市场空间还未完全释放多元化是区域房地产项目的主导产品观点区域市场给我们的启示区域市场给我们的启示CBD写字楼市场趋于饱合截止到2003年底，CBD区域的写字楼供应量增长已经大大超出了北京市写字楼总体供应量标准。近200万平方米的写字楼供应量已经让CBD区域市场显现出了预警（注：戴德梁行

4、2003年北京物业扫描）区域商务型以写字楼为主的物业总供应量华贸中心100富顿中心10.04建外SOHO72旺座中心10财富中心72优士阁9北京万达广场48温特莱中心9银泰中心35华腾北搪商务5金地国际花园30嘉都大厦2.7万通中心13.6东环国际中心1.32尚都10.85合计449.21区域市场给我们的启示大型商务物业掌握在少数知名开发商手里占有市场的70%。华贸中心100建外SOHO72财富中心72北京万达广场48银泰中心35金地国际花园30万通中心13.6尚都10.85区域市场的前景也让这些开发商有了一个新的认识：写字楼市场过快的增长，势必会给销售带来威胁，

5、改变物业性质成了他们重要的抉择。红色标注的项目，均在项目建设上改变了原有的规划设计，扩大了公寓面积。CBD、泛CBD地区部分品牌物业统计这些物业中占有公寓面积总量华贸中心20富顿中心3.3建外SOHO72旺座中心10财富中心16.2优士阁北京万达广场30温特莱中心银泰中心华腾北搪商务金地国际花园13.2嘉都大厦万通中心东环国际中心尚都合计164.7富力城139乐澜宝邸10新城国际32紫荆豪庭6.15泰悦豪庭4.27蓝堡国际公寓20区域主要公寓项目面积总量：211.42CBD及泛CBD区域的住宅主要供应量为：376万平方米区域市场给我们的启示CBD及泛CBD区域的住宅

6、主要供应量为：376万平方米按照CBD远景规划，2008年以前，整个区域的物业开发量480万平方米。由于市场看好，现在的CBD基本上形成了比政府硬性CBD大二个还要多的泛CBD商圈。376万对这个市场是远远不够的。以高端写字楼国贸、航华科贸、嘉里、华威、盈科等知名物业来看，进驻的企业不足三百家。但从朝阳工商管理局得到的数据显示：CBD及外延区的中小型企业近8000家，这还没有计算未在本地区登记的企业。以阳光100为例，一个外销公寓现在几乎成了小型公司的集聚地。可以想象：如果新建的住宅物业有超前的配套功能、现代时尚的外观、比写字楼价格略低的价格，客户的选择将会向这里倾

7、斜。区域市场给我们的启示再审视CBD市场供应量与销售率从市场调查中我们得出一组数据2003年至2006年，CBD写字楼市场供应量200万平方米左右2003年底：写字楼的销售率不足40%（租赁为主）2003年至2006年，CBD公寓供应量近400万平方米2003年底：公寓销售率75%以上（入住出租率50%以上为办公）公寓的销售率高于写字楼的销售率区域市场给我们的启示CBD、泛CBD地区物业总供应量统计其中：写字楼：234万平方米公寓：376万平方米商业：40万平方米本次调查的物业范围为以东三环南起双井至东三环北燕莎区域市场给我们的启示尽管这样我们也从市场上发现一个