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1、2003年8月湖南公安高等专科学校学报Aug.2003第15卷第4期JournalofHunanPublicSecurityCollegevol.15No.4农村私房处分中的宅基地物权探析邓平平,李军(湘潭大学法学院,湖南湘潭411105)摘要:农村房地产应进行法律归制:(一)在房屋与宅基地的关系上,采用附条件的二元主义,以地上权或法定地上权作为连系中介。(二)土地管理法中的一个农户只能拥有一处宅基地的规定,修改为一个农户只能申请一处宅基地。(三)通过申请取得宅基地,申请者应享有社员权;通过其它方式取得宅基地
2、的,可不仅限于社员权人,但此宅基地必须已构筑好房屋,且已有五年以上,同时社员权人享有优先权。(四)打破只有国有土地使用权才能市场化的格局,赋予宅基地使用权(地上权)在集体保有所有权,通过政府审批与登记,逐步进入市场的权利。关键词:农村房地产;宅基地;法律归制中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:10087575(2003)04000804建国后城乡二元的格局使得城市和农村成为两土地之关系,系采用地上物属于土地(superficies大社会系统,农村生产结构与社会结构的变迁与城市solocedit)
3、之原则。依此原则,对于在他人土地上所相比也显示出其显著的差异性。这一状况反映在土建筑的房屋,其所有权将归属于土地所有权人,建筑地制度上,城市国有土地和农村集体土地的法律规则人反不得为房屋所有权人,其结果使欲取得地上物之[1]遵循着两条不同的路线。农地制度变迁的现实要求人遂不得不购买土地,否则根本无法保留地上物。以法律保障的农地市场的形成,以满足统一大市场的由于土地价格一般较贵,加之其地上物如房屋之价格需要。我国土地市场化是针对土地使用权而言的。也较贵,对于欲单独买房之人而言是难以承受的,不目前,国有土地使用权市场化的发展已较为充分
4、。国利于房地产的市场化。(2)土地所有权与建筑物所有有土地使用权可以作为商品进入市场流通,国家作为权可以分离,但非土地所有人的建筑物所有权与地上城市土地所有者有偿有限期地出让土地使用权,原受权不可分离,即附条件的二元主义。此原则意在阻让人可以将土地使用权转让。对此,!中华人民共和止建筑物所有权属于土地所有人的附合原则,以使非国宪法∀第十条,!中华人民共和国土地管理法∀第二土地所有人能在他人土地上拥有建筑物所有权。如条已有明确规定,城市房地产市场已经形成,且已规德国规定的基地使用权制度。依此制度,地上物之所范化。但农村土地的市场化
5、还远远不够,尤其是农村有人必须取得地上权,且该地上权与地上物不可分私房处分中宅基地物权问题根本与现实不合拍。离。(3)土地所有权可与建筑物所有权相分离,并且一、房屋与宅基地的关系非土地所有人的建筑物所有权不以地上权为必要,即房屋与宅基地的关系附从于建筑物与土地的关绝对的二元主义。比如在日本法上,土地与建筑物[2]系。在传统民法上,建筑物与土地的关系大致有以下是两个在法律上可以完全分离的不动产。(4)土几种情形:(1)土地所有权与建筑物所有权不可分离,地的所有权从属于房屋的所有权,即地随房走规即一元主义。于罗马法,依附合的法理
6、,地上物与则。依此规则,把土地只作为自然资源而不再作为民收稿日期:2003-03-20作者简介:邓平平(1970-),男,湖南邵阳人,湘潭大学法学院硕士研究生;李军(1969-),男,湖南邵阳人,湘潭大学法学院硕士研究生。8法上的财产,土地失去了其财产性质,其物权即土租、买卖和擅自转让,显然相互之间不可调和。如地使用权不再是独立的典型的民事权利,而成为附果准许房屋可以出租、买卖和自由转让,则宅基地属性权利。前苏联及我国1987年前采用此规则。应也可以出租、买卖和自由转让;如宅基地不可以[3](5)强制混合处分规则。该规则为我
7、国1987出租、买卖和自由转让,则房屋应也不可以出租、年后的立法采纳。我国法律不但规定了地随房买卖和自由转让。(5)宅基地物权的变更采用登记走,同时又规定了房随地走,实质是一元主制,而农村房屋根本没有权属证书,其权属变更不义与地随房走的简单相加。另外,我国的法须登记。土地使用者之间交换宅基地涉及到土地使律对城市房地产施行强制混合处分模式,但对用权的变更,当涉及土地使用权交换的协议签订并农村房地产根本没有规定,采取回避的态度。经有审批权的机关批准后,当事人之间产生了某种以上各种模式,一元主义方便司法,易于操权利、义务关系
8、,土地使用权的转移只有经过土地作,但不利于房地产的市场化;绝对二元主义,登记,才发生法律效力。宅基地物权的变更采用审尽管有利于房地产的市场化,充分挖掘房地产的潜批和登记制度,只有经过审批与登记才能产生物权能,但抹杀了房与地之间的事实关系,认为二者
