2009秋《资产评估》作业(二)答案参考..doc

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1、2009秋《资产评估》作业（二）答案参考一、单选题（每题1分，共10分）1.B2.D3.C4.C5.B6.C7.B8.B9.B10.B二、多选题（每题1分，共10分）1.CD2.ABDE3.BD4.DE5.ABC6.ACE7.AD8.BCE9.DE10.ABE三、简述题（20分）1.房地产的主要特征。参考教材P99-100。2.如何理解土地使用权的替代原则。参考教材P114。3.如何理解房地产评估的房地合一原则。参考教材P148。4.土地资产价格的主要特点。参考教材P108。四、计算题（共60分）１．采用收

2、益现值法第一步：计算前五年收益折现 第二步：计算后55年收益折现第三步：两段合计+=184.7560275（万元）２．采用成本法第一步：计算土地价1200×800=960000（元）第二步：计算建筑物价格第三步：房地价格960000+1390129.87=2350129.87（元）３．采用残值法第一步：计算年房租收入780×500=390000（元）第二步：计算总费用（1）房产税390000×12%=46800（元）（2）管理费390000×3%=11700（元）（3）房租损失准备金390000÷24=16

3、250（元）（4）房屋现值800×500-800×500×2%×10=320000（5）修缮费320000×1.5%=4800（元）（6）保险费320000×3‰=960（元）（7）房屋折旧费800×500×2%=8000（元）（8）土地使用税2×360=720（元）（9）年总费用=46800+11700+16250+4800+960+8000+720=89230（元）第三步：年总纯收益390000-89230=300770（万元）第四步：计算土地纯收益（1）房屋纯收益320000×10%=32000（元）

4、（2）计算土地纯收益300770-32000=268770（元）第五步：计算土地永续条件的价格268770÷8%=335962.5（元）每平方米=33359625÷360=9332.29（元）计算土地50年期的价格268770÷8%×[1-1÷(1+8%)50]=3287993.67（元）每平方米=3287993.67÷360=9133.32（元）4．采用残值法第一步：计算年房租收入50×12×800×（1-10%）=432000（元）第二步：计算总费用已知73260元第三步：年总纯收益 432000-73

5、260=358740（元）第四步：计算建筑物重置成本2500×800×（1-2/48）=1916666.67（元）第五步：计算建筑物的纯收益1916666.67×8%=153333.33（元）第六步：计算土地纯收益358740-153333.33=205406.67（元）第七步：土地使用权价格单位地价÷500=5607.61(元)5.案例A的值为异常值,应予剔除（658+623+667+638+633）÷5=643.8（元/平方米）6.第一步:计算楼价8000×2000×2.5=40000000（元）第二步

6、:计算建筑费和专业费3000×2000×2.5×（1+10%）=16500000（元）第三步:计算销售费和税费40000000×（2.5%+6.5%）=3600000（元）四步:计算利润（地价+16500000）×10%第五步:计算利息地价×[(1+6%)2-1]+16500000×[(1+6%)1-1]第六步:计算地价地价=40000000-16500000-3600000-0.1236地价-990000-0.1地价-1650000地价=14105916.97（元）第七步:计算结果单位地价=1410591

7、6.97÷2000=7052.96(元/平方米)单位楼价=7052.96÷2.5=2821.18（元/平方米）