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1、在价格管理课题中，作为管理者的您，最想了解、关注的内容是？价格制定总体框架价格调整价格监控碧桂园营销中心住宅定价Back推售前两个月推售前20天价格审批后两天内价格会审前期定价准备工作价格审批流程价格执行价格方案制定推售前30天前期定价准备工作项目本体分析政策环境分析市场调研Back城市发展分析竞争对手分析商品房及土地市场分析客户分析前期定价准备工作货量分析Back开盘货量分析后续货量分析土地储备分析市场和竞争对手货量情况分析同类产品销售周期前期定价准备工作定价资料收集Back项目推售范围的确定项目相关
2、图纸获取项目暂测面积获取项目成本预算获取项目现场勘查相关报表递交说明价格方案制定相关部门的意见收集产品均价建议同类产品销情分析Back产品均价建议下一页定价公式的讲解。确定影响楼价的因素。定价公式的讲解一次性价的计价公式=（（建筑面积*建筑基价（含利息的建筑成本）+露台面积*露台基价+闷顶层面积*闷顶层基价）*景观系数等相关系数+（花园面积1*花园基价1+花园面积2*花园基价2+基底面积*土地成本）*景观系数等相关系数)*调价系数+相关费用下一页确定影响楼价的因素及因素值相关基价：（1）建筑基价（2）花
3、园基价1（3）花园基价2下一页（4）露台基价（5）阁楼/夹层价确定影响楼价的因素及因素值相关因素及因素值:以下系数为一般的参考基准，各楼盘可根据当地实际情况略为修改。下一页景观系数景观系数是根据实地考察结果而确定的景观最好景观一般景观最差下一页景观系数下一页方向系数（1）别墅方向：◆主方向：门口方向；次方向：主卧景观方向◆主方向：主厅景观方向；次方向：门口方向备注：联体仅有单边的单位才有次方向（2）洋房的主方向是指阳台的方向，洋房次方向是指主人房方向的方向下一页方向系数方向参考因素值东北,5%东,8.5
4、%北,2%西北,1%西,0%西南,7%南,14%东南,10%主方向系数东北,2.5%东,4.5%北,1%西北,0.5%西,0%西南,3.5%南,7%东南,5%次方向系数下一页楼层系数0102030405060.0%2.0%5.0%3.5%1.5%0.5%多层洋房：楼层系数是对洋房而言的，是区分开同一位置不同楼层这间的房屋价格。分为多层洋房、小高层洋房。Back相关报表讲解下一页◆定价报表包括：《定价流程表》《定价页面》（含成本分析）《竞争对手》《会议记录》《景观系数图》《价单明细》案例一2009年5月X
5、X碧桂园籍凤凰酒店开业庞大宣传阵容，计划推出示范区非板房单位产品，以达到改善现时别墅单位销售局面（09年1月~5月售出9套双拼，双拼可售货量140套），计划推售的示范区位置较好，密度小（0.34），但交通、配套、环境欠成熟，销售中心建议双拼毛坯均价为4600元/㎡，此均价比同期售出的双拼（非示范区）毛坯成交3400元/㎡高出33%，以突出在售单位性价比，从而促进在售销售杨总批示：暂不推售！下一页2010年2月，房地产市场已回暖，示范区已完成升级改造，其中绿化园艺升级后为随州市最佳效果，销售中心推出22套
6、双拼毛坯单位，毛坯均价为6800元/㎡，当天成交9套，销售良好。下一页案例二2009年初，房地产市场低迷，某项目进行促销。当盘经理召集销售人员手上客户以及客户可接受的价格，只要不低于成本都可建议调价，销售顾问A和B也想各买一套，于是把各自看中的两套单位建议较大幅度，与原价对比分别下调25%和28%，而同期同类单位只下调5%。定价员按经理要求制定了促销方案，促销单位总均价下调了5%，虽然以上2套单位调幅较大，但没有低于成本，故并不在意，所以上交经理审核。而经理见方案总均价是下调5%，合符市场价位，也没有认
7、真审核就直接呈送杨总审批。一周后该两名员工以家人名义购买了该两套单位，与同类单位对比，共优惠了13.7万。销售中心常犯错误排行榜下一页定、调价：1、在计算均价时：将超豪及双拼产品混合，没有单独列出各自均价；案例一：某项目定价页面中，价格数据统计混淆，无按苑区产品区分超豪及双拼，导致不能真实反映产品均价。2、同一产品，不同装修标准，混合计算均价；3、同一产品，不同景观或苑区（苑区差异较大），混合计算均价；销售中心常犯错误排行榜下一页销售中心常犯错误排行榜下一页4、总均价合理，但各产品、景观拉差不合理。5、
8、价单明细中调幅不一致，且差距较大的，但并没有相关说明。6、价格报表格式随意改动（销售中心对亩产利润计算进行删除）。销售中心常犯错误排行榜下一页7、示范单位均价与普通单位均价混在一起作价格建议案例八：某项目近期将示范区内双拼及四拼单位（板房、可视区单位）调价出售。本次调价的四拼产品中既有板房、又有可视区单位，而销售中心在调价过程中并没有将板房及可视区单位分开分析及计算价格，而是简单地合并在一起统计其调幅、均价。销售中心常犯错误排行榜back8
