国内轨道交通对房地产价值影响探究综述

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1、国内轨道交通对房地产价值影响探究综述　　摘要：轨道交通作为成为人们日常出行的交通方式之一，在大大缩减人们出行时间的同时，也对其周边的房地产价值产生了影响。针对国内关于轨道交通对房地产价值关系的相关研究，分别从轨道交通对房地产价值影响的时空效应研究和轨道交通对不同物业类型的影响研究两个方面进行综述，指出不同研究内容的计算模型及特点，提出后续研究的深入点和方向，以进一步量化研究轨道交通与房地产价值之间的关系，为政府将轨道交通外部效益内部化服务。关键词：国内；轨道交通；房地产价值；影响；综述中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1

2、673-291X（2013）19-0220-02引言7随着中国社会经济快速发展和城镇化的不断加速，各大中城市交通也日益拥堵，给城市居民生活和出行带来了诸多不便，并成为人们日益关注的一个社会问题。在此背景下，轨道交通作为一种高效、便捷、环保的公共交通，开始进入人们视野。轨道交通在提高人们出行效率的同时，也存在着运营成本的问题。如何有效、可持续地运营管理轨道交通是一个普遍性的问题。资料显示，墨西哥城地铁运营车票收入占费用的13%，其他商业性收入只占1%，而政府补贴占运营费用的86%；英国的格拉斯哥车票收入占33.5%，商业性收入占1%，政

3、府补贴也高达63.5%。因此，政府如何使轨道交通外部效益内部化是亟待探讨的重要问题。房地产作为一种特殊的商品，其价值受众多因素影响，轨道交通作为一种新型交通工具，对周边房地产价值的影响程度无形中逐渐攀升。如何进行轨道交通周边房地产价值的评判，轨道交通是否对周边房地产价值产生影响，影响了多少，这些都成为学者们不断研究和探讨的话题。为明晰国内学界对上述问题研究的脉络，笔者就国内业界对轨道交通与房地产的价值影响的研究进行了梳理，主要在以下几方面：首先是轨道交通对房地产价值影响的时空效应研究；其次是轨道交通对不同物业类型房地产价值的影响研究；

4、最后提出目前研究的不足和后续展望。一、轨道交通对房地产价值影响的时空效应研究（一）轨道交通对房地产价值影响的时效性研究7轨道交通对房地产价值影响的时效性研究是从时间跨度分析轨道交通在不同时期对于周边房地产价值影响程度的差异，以研究周边房地产受轨道交通影响的变化趋势，对房地产开发与市场发展有指导作用。时效性研究的计算模型主要有影响范围内外连续时间段对比和特征价格理论。基于影响范围内外连续时间段对比的时效性研究，计算简易方便，不需要复杂的数据模型，结果能有效地说明问题；基于特征价格理论的时效性研究是将时间变量引入特征价格模型中，思路较好，

5、但并不直观[1]。叶霞飞、蔡尉（2002）借助国外学者的研究方法基础上，以上海地铁1号线为例，发现其对城市边缘沿线车站的影响圈为2km，在圈内、圈外，连续的年份时间内呈不同程度的上升[2]。由此看出轨道交通对影响圈内的时间段不同于影响圈外，影响圈内的房地产价值增值反映明显快于圈外，增值程度在某个时间段也强于影响圈外，影响时效性较长。胡晓霞（2008）对特征价格法的三种简化模型分别试算，得出，杭州地铁一期工程规划前后，周边住宅价格平均上涨140%，终点站上涨200%～300%，由于地铁的规划建设引起的涨幅达到100%[3]。通过特征价格

6、方法的研究印证了轨道交通对房地产价值的影响明显，有正效应也有负效应，总体而言正效应大于负效应。（二）轨道交通对房地产价值的空间范围研究7轨道交通对房地产价值影响的空间范围研究，是从空间角度分析对周边房地产影响的范围，即以各个站点为中心多大半径圆圈内的房地产价值受到轨道交通的辐射。空间效应的研究的计算模型主要有可达性理论和Hedonic模型。基于可达性理论的影响范围计算模型，比较适合于通过一个城市中心的城市轨道交通线路的开发利益影响范围的确定[4]；而Hedonic模型可以准确的反映各个特征变量对房地产价值的影响，有效突出轨道交通的影响

7、程度，并且函数关系简单，计算方便，但是数据要求高，收集完整的数据困难性较高。江永等（2007）以利用出行时间表述可达性的城市轨道交通影响范围计算模型的原理为基础，从基于广义出行成本的可达性角度来建立理论计算修正模型，计算出上海轨道交通1号线影响范围为1000m～1600m不等[5]。何剑华（2004）以Hedonic模型为基础研究北京地铁13号线在500米的影响范围内，住宅价格因靠近站点而比外围区域高出约1000元/m2[6]。由于选取样本数据多处于近郊，相对于远郊地区，影响范围可能较小，因此所带来的增值不具有全面性。二、城市轨道交通

8、对不同物业类型的影响研究（一）对沿线住宅的影响目前国内对于轨道交通对房地产价值影响的研究大量集中在对住宅这种物业类型的分析探讨。例如，胡晓霞（2008）通过杭州地铁对新建住宅价格影响的定量分析，指出对杭州住宅房价影响较大