浅谈城市轨道交通对房地产价值影响

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1、浅谈城市轨道交通对房地产价值影响　　摘要：本文简单描述了城市轨道交通的含义和影响房地产价值的因素，重点分析了城市轨道交通对房地产价值的影响。城市轨道交通弥补了传统出行方式容量小、出行速度较慢、耗时长的不足，因此，大力发展运量大、速度快的城市轨道交通系统为形势所需。城市轨道交通在带来交通便利的同时，产生了巨大的外部经济效益，节省了周边居民的出行时间和成本，改变了土地利用性质，提高了土地开发强度，促进了地区经济的快速发展，从而促进了周边房地产的增值。关键词：城市轨道交通房地产价值影响1.城市轨道交通概述城市轨道交

2、通是一种高效快捷、安全舒适、节能环保的城市公共客运交通方式。它作为快速交通出行方式，极大地改变了现代人的生活，其建设和运营也对城市发展起到了促进作用，带来了巨大的间接经济效益，具有其他常规公共交通无法替代的优点。6城市轨道交通主要指：地铁、轻轨、单轨交通、有轨电车和市郊（郊区）列车（通勤列车）等。城市轨道交通一方面能够促进城市土地的集约化开发利用，节约城市土地，促进周边房地产价值的增值，引导和改善城市空间结构，另一方面能够极大地缓解城市交通压力，节约市民出行时间，促进城市社会、经济和环境的协调发展。总之，城市

3、轨道交通具有建设一次投资较大、运营成本高、回收期长的特点。2.影响房地产价值的因素在研究城市轨道交通对房地产价值的影响时，我们主要考虑经济因素、区位因素、环境因素和结构因素。2.1经济因素首先，国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价产生影响。在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区，国民生产总值中用于投资、消费的部分加大，用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产支出增加，从而促进房地产业的繁荣，带动房地产价格上涨。再有，居民收入和消费水平及利率也影响

4、房价。当居民实际收入（即扣除通货膨胀率后的收入）增加后，对其居住与活动的空间的要求也会提高，导致房地产价格上涨。另外，利率水平的高低影响社会投资收益水平的高低。2.2区位因素6区位，不仅指房地产在城市区域（空间）中坐落的地理位置，而且包括该位置出行的便捷程度（即通达性）及房地产在该位置获得的非经济方面的满足程度。具体说来，就是指房地产坐落的地理位置和以此为基点进行工作、购物、娱乐、上学、就医等出行活动所需的交通成本（包括直接成本和间接成本），以及该位置的自然环境、社会人文环境等对居住者、办公者、生产者身体和心

5、理等方面的影响。2.3环境因素影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素，主要包括声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境等。若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区房地产价格水平高；相反，则房地产价格水平低。2.4结构因素结构因素指房屋本身的要素，主要包括外观、室内布局、房厅分配情况、工程质量、水电设施、通风、采光、朝向等。这些要素的重要性，因购房者年龄、教育程度、购买动机、经济条件等因素不同而不同。例如，年轻人比较注重外观和室内布局，这与年轻人重视享受的观

6、念是相吻合的。3.城市轨道交通对房地产价值的影响机理3.1节省出行时间和交通成本城市是由人口、产业、土地使用、交通等子系统交互作用而形成的一个动态系统。胡佛（Hoover）认为，城市形成的必要条件有三个：土地的异质性、聚集经济性和交通成本的存在。由于运输成本的存在，人们从6事生产、商业和居住活动，必然选择交通方便的地区，以求原料、产品运输和雏形交通的成本最小。假如运输成本不存在，交通阻力为零，就没有必要选择地点和区位。传统的出行方式主要是步行或乘坐公共汽车，出行速度较慢导致出行时间延长，出行的交通成本增加；城

7、市轨道交通是因其快速、准时、舒适、安全等特性，大大缩短了从住宅到办公、生产场所的出行时间，拉近了住宅和城市中心的距离，提高了居民的出行速度，节省了居民出行的交通成本，从而引起了房地产的增值。3.2改变土地利用性质城市轨道交通的建设，将为人们提供快速出入市中心的交通手段，从而使居住区、商业区、工业区在地域上分开，使居住地疏散出市中心。这样，住宅和商业等设施更容易向轨道交通沿线影响区域范围内高度集聚，从而导致城市轨道交通沿线住宅和商业等设施的用地需求量增加。因此，城市轨道交通沿线区域土地的使用类型，也将按照市场规

8、律发生改变，不仅可以强化市中心的金融、贸易、服务业等功能，而且将为城市新城的形成提供强有力的交通支持。3.3提高土地开发强度6城市交通设施与城市土地利用形态有非常密切的关系。城市主要交通方式的运量越大，所形成的城市内聚力就越强，城市常常呈紧凑的形态。城市轨道交通可以促进沿线土地的高密度开发。随着用地距离地铁车站增加，用地开发强度需要呈梯度递减，在站点200米核心服务半径以内为高强度开发的居住及商业或