公租房和廉租屋合并问题探析

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1、公租房和廉租屋合并问题探析　　友人约我写—篇探讨公租房和廉租屋合并问题的文章。这是一个涉及如何理顺我国保障房体系的大问题，因而从以下几个方面入手探讨。—、保障房的基本理念和供应办法5许多推行住房分类供应制度的国家所持的基本理念是：只有实行住房社会保障和住房商品化相结合的住房制度，才能解决好广大居民特别是中低收入者的住房问题。具体的思路和住房供应办法主要是：高收入者有能力解决好自己的住房问题，对他们供应商品房；中低收入者解决自己的住房问题有不同程度的困难，对他们供应含有不同社会保障的保障房。有的国家把中低收入者分为两部分。第一部分是

2、最低收入者，他们无力买房，连交租金也有困难，就对他们供应只租不售的低租金住房。第二部分是其他中低收入者，他们有一定的经济承受能力，就对他们供应分成若干等级的保障房，可租可售或者只售不租。保障房供应的特点是两个三角形：其一，供应住房中的社会保障含量呈正三角形，处于底层的最低收入者住房的社会保障含量最高，然后依次递减；其二，供应住房的套型呈倒三角形，处于底层的最低收入者住房的套型最小，然后依次递增。以新加坡为例，他们对最低收入者供应低租金公房，租金很低，以最低收入者交得起为度，称为廉租屋。住房套型较小，主要是42平方米的套型。供应中低

3、收入者的住房统称为政府组屋，住房套型为50平方米至125平方米，主要是出售，每平方米的房价分成由低到高多个等级，显示出社会保障的由多到少。他们确定房价的原则是，以不同收入的中低收入者在公积金和长期低息贷款等措施的支持下买得起为度。推行保障房有一个需要十分重视的问题，就是公房应占多大比重。英国和我国都曾推行过以公房为主体的办法。这种办法的弊端是：政府每年都要投入大量资金去建公房，却收不回一分钱；政府要常年不断地耗用大量人力去管理公房；政府每年都要支出一大笔公房维护管理费；政府和居民处于房主和房客的“面对面”地位，也就是政府处于“矛盾

4、之中”的尴尬地位；政府掌握公房分配权，容易产生分配不公和贪腐问题。基于以上认识，许多国家都努力把公房缩小到适当的、较小的比重。英国在1936年和1980年搞了两次“房改”，都以缩小公房比重为主要任务。我国1998年推行的房改，更是把可以出售的公房统统出售。也基于这一认识，新加坡的保障房中，只有廉租屋是公房。供应中低收入者的组屋，全都出售给居民。虽然组屋出售后不是公房，但却通过“限购”等政策，把出售、换置组屋的运行活动掌握在政府手里，做到组屋不越出保障房的“笼子”。二、我国推行保障房的主要情况51998年国务院23号文决定在我国推行

5、住房分类供应制度，对中低收入者供应经济适用住房，对最低收入者供应廉租屋。这一决定，与新加坡的住房供应制度基本相同。但因对这一新制度毫无经验，在推行中许多重要环节，诸如资金保证和管理机制等都不能很好落实。特别是对经济适用住房定了一个不分级的社会保障含量较高的办法，超出了地方政府的承担能力。总之，由于种种原因，前些年保障房建设严重滞后。每年建设的廉租屋不到住房建设总量的1%，建设的经济适用住房仅占住房建设总量的5%左右。为了改变这种状况，这些年采取了许多补救办法，一是建设供应限价房，其供应对象大体上（因不够明确）是以中等收入者为主，或

6、者包括少数中高收入者；二是建设供应公租房，其供应对象公开的称呼是“夹心层”，大体上是中等和中等偏下收入者的混合体；三是棚户区改造，住棚户区各种居民都有，以中等和中等偏下收入者占大多数；四是把住房社会保障含量较高的经济适用住房改为只供应低收入者。推出以上多种办法扩大了保障房的覆盖面，但是由于几种保障房之间缺乏有机衔接，增大覆盖面的速度仍然缓慢，这也是“十二五”大幅度加速的主要原因之一。三、理顺保障房体系（含公租房和廉租屋合并）的几种意见5这些年来，议论理顺保障房体系的意见较多，主要有三种。（一）有人建议，我国保障房的大体系基本可行，

7、今后的工作重点应放在理顺中低收入者保障房体系上。逐步建立起一个由低到高分级，环环紧密衔接，能够全覆盖中低收入者住房的规范化系列。（二）“十二五”的保障房建设规划，是按照现行的廉租屋、经济适用住房、公租房和棚户区改造等项目安排的。因而，不少人建议在“十二五”期间应该集中主要精力，群策群力，保质保量地完成建设3600万套保障房的宏伟任务，使之成为完善保障房体系坚实的物质基础。而不宜急于去推开保障房系列化调整，至少应把调整控制在微调或者试点的范围。5（三）去年3月，中国房地产研究会在上海召开的“第四届房地产科学发展论坛”，提出将廉租屋和

8、公租房归并为公共租赁住房统筹建设、并轨经营的思路。据了解，有的城市已接受了这一思路，准备在适当时机付之实施。廉租屋与公租房合并（以下简称两者合并），是一个国内外都没有实践经验可循的崭新思路。一个崭新思路的实施（一般会先通过试点），会碰到许多新问题，