公租房融资租赁建设模式探析

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1、公租房融资租赁建设模式探析【摘要】公共租赁住房作为我国保障性住房建设的主要方式，各地在实际建设中，资金存在较大缺口，“资金难”已成为影响公租房建设发展的主要障碍。利用融资租赁的融资功能，通过融资租赁模式吸纳社会资金，可以弥补公租房建设资金的不足。本文对利用融资租赁模式支持公共租赁住房建设的模式运作和可行性进行了初步探讨。【关键词】公共租赁住房；社会资金；融资租赁一公租房概述在2010年6月国务院召开的全国公和房会议上，李克强同志强调要加快发展公租房：“发展公租房，各地要在投资、土地、财税、金融等方面加大政策支持力度；同时注意发挥市场机制

2、作用，引导社会力量共同参与投资建设和运营，多渠道多方式筹集资金和房源”。6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公租房的指导意见》正式发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难，基本确立了公租房未来在我国保障房体系中的重要地位。数据显示，2010年全国计划新建公租房40万套，占590力-套保障任务约7%；2011年全国计划新建公租房220刀套，占1000万套保障房任务22%；2012年全国计划新建公租房230万套,占700万套保障房项目约33%O公租房建设力度不断加大。随着公租房建设步伐加快，建设资金严重不足成为了摆在

3、各地政府面前的一道难题。由于我国公租房建设还处于探索阶段，相应的制度和融资体制还不完善。公租房建设资金没有专门的来源渠道，主要是从保障房建设资金的分配中获取。具体包括中央专项资金以及地方政府配套资金、地方配套土地出让收益、住房公积金收益及贷款和地方政府债券筹资等，而这些资金还用于廉租房、棚户区改造等其他形式保障性住房的建设，是无法满足公租房建设任务目标的。以2012年计划新建230万套的公租房为例，按照平均单套50平方米计算，全国平均水平1500元/平方米建安费,230万套公租房需要的投资额为1725亿元，其中不包括土地费用。减去201

4、2年屮央补助公租房专项资金660亿元，公租房的资金缺口为1065亿元。资金来源不明确、融资方式匮乏，缺乏专业的融资机构，融资难成为影响公租房建设的主要瓶颈。综上所述，由于公租房需求量大，资金缺口大，现有的公租房资金來源显然难以维持公租房的可持续建设和发展，积极拓展资金来源，多元化资金来源的公租房建设显得尤为迫切。很多专家、学者和政府官员也在积极的寻找利用社会资金解决公租房资金困难的方法，其中，利用融资租赁模式建设公租房越来越多的被提起。二融资租赁概述1952年5月，世界上第一家融资租赁公司-美国租赁公司成立（现更名叫美国国际租赁公司），

5、开创了融资租赁交易的先河。此后不久全球经济开始复苏，资金需求更加旺盛，欧洲、加拿人、澳人利亚等发达地区和国家相继借鉴美国的经验，陆续采用融资租赁的模式。随着经济全球一体化的发展，发达国家不断的进行资本输出，融资租赁逐步被引进到亚洲以及拉丁美洲的一些国家和地区o2.1定义融资租赁是租赁的一个类别。融资租赁，相比于传统租赁，又被称为“现代租赁”。融资租赁是一种通过特定程序把资金和设备紧密结合起来的资金融通方式，具有融资功能、财务报表改善功能、加速折旧和减税功能、促销功能等基本功能。融资租赁不同于普通的财产租赁，它涉及出租、承租和供货三方当事

6、人，是指由出租方（租赁公司）融通资金，为承和方（企业）提供所需物件，以融物为形式，融资为特征，融资与融物相结合的经济活动。我国会计准则的定义和世界通行的定义较为相似。《企业会计准则一租赁》（企业会计准则第21号一租赁（2006））在笫五条中规定：“融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。所有权最终可能转移，也可能不转移。”2・2我国融资租赁发展现状中国的融资租赁业务开始于20世纪80年代，最早成立了以中国国际信托投资公司为主要股东的东方租赁有限公司，国内金融机构为主体的中国租赁有限公司，正式开展融资租赁业务。20

7、04年，商务部和国家税务总局联合批准了九家内资融资租赁公司的试点单位。2007年3月，新修订的《金融租赁公司管理办法》开始实施，允许合格金融机构参股或设立金融租赁公司。随后，首批银行系租赁公司成立，标志中国的融资租赁行业迈入快速发展的时代。在国家融资租赁相关政策的支持下，商业银行开办金融租赁业务试点工作稳步推进，非银行系金融租赁公司通过重组逐步实现战略转型,在经历初创、迅猛发展、清理整顿、发展与问题并存等四个阶段后，中国的金融租赁业务逐渐走向规范、健康发展的轨道。根据2011年世界租赁年鉴统计，2009年全球前十位国家的融资租赁总额达到

8、4420亿美元，其屮，中国达到410.1亿美元，位居第四。2009年，由于金融危机的影响，前十位国家的融资租赁总额增长率都大幅下降，唯有中国增长86.7%,增长势头强劲。中国融资租赁行业经过30年的发展，融