对廉租房建设采用bot融资模式的探析

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1、对廉租房建设采用BOT融资模式的探析张华荣（审计署成都特派办）【时间:2010年02月26日】　【来源:】　【字号：大 中 小】　　我国早在1998年就提出了建立廉租房的社会保障体系构想。1999年建设部出台《城镇廉租房管理办法》，提出由政府实施住房社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。2004年3月我国在《城镇廉租房管理办法》的基础上修改并正式颁布实施了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。但是，制度运行以来，因为种种因素的制约，廉租房在各地的发展并不平衡。究其原因，资金是影响廉租房建设的一个重要因素。鉴于此，

2、笔者建议引进一种新的融资方式来解决廉租房建设资金瓶颈问题，BOT就值得借鉴与尝试。　　一、在廉租房建设中引入BOT的可行性　　BOT（BUILD-OPERATE-TRANSFER），即建设－经营－转让，是政府吸引民间资本进入基础设施建设的一种融资方式。在廉租房建设中采用BOT融资的运作方式具体指由私人部门发起设立廉租房项目公司，该项目公司融资建设廉租房，项目建成后向政府认定的廉租房住户提供住房和相应的服务，廉租房住户和政府共同负担廉租房。虽然BOT融资方式目前还没有在我国廉租房建设中实际运用,但无论从理论上还是从现实环境看都具有一定的可行性。　　1、理

3、论上的可行性。根据公共经济学理论，社会产品分为公共产品和私人产品，介于二者之间的则为准公共产品。对于准公共产品，既可以由公共部门提供，也可以由私人部门提供，或者采用混合方式提供。对于廉租房，首先来说，它是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质，产权归属于国家，属于公共产品。但从效用的分割性角度看，廉租房是可以分割的；从受益的排他性角度看，廉租房是特定对象才能受益，并且在对廉租房的需求大于其供给的情况下，廉租房具有一定的排他性；从消费的竞争性角度看，廉租房的边际生产成本不为零，边际拥有成本也不为

4、零。因此，廉租房可以界定为准公共产品，具备运用BOT融资的前提条件。　　2、体制和制度的可行性。我国目前实行的是社会主义市场经济体制，其基本特征之一就是在所有制结构上要以公有制为主体，多种所有制经济共同发展。从体制角度看，在廉租房建设中采用BOT融资模式不存在障碍。另外，国家相关制度措施也鼓励民间资本投资。如国家发改委在2009年出台的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中第三条为“深化垄断行业改革，拓宽民间投资的领域和渠道”，内容包括加快研究鼓励民间资本进入石油、铁路、电力、电信、市政公用设施等重要领域的相关政策，带动社会投资。因此，在廉

5、租房建设中采用BOT融资模式不存在制度障碍。　　3、民间资本供给量大且有投资意愿。在我国，民间资本数量巨大，2008年全国居民储蓄存款余额高达217885.4亿元。目前的城乡居民及单位存款年利率活期仅为0.36%。在银行利率比较低的情况下,数额巨大的民间资本就有极强的投资欲望。虽然巨额民间资本有着资本逐利性,但在廉租房建设中政府可以利用相关优惠措施或对廉租住房对象给予租金补贴等方式,同样可以吸引大量民间资本的涌入。　　4、政府对于扩展廉租房融资渠道的政策支持。作为一项民生工程,国家在廉租房建设上从产业政策、税收政策和土地政策等多方面都有扶持，这些优惠政

6、策措施为民进资本的进入提供了良好外部环境，可以有效降低其建设成本。另外，国家通过对廉租房住户提供一定的廉租住房补贴，可以从一定程度上保证民间资本投资廉租房建设的收益。 　　5、拥有成功的案例。在日本、新加坡和香港等地，政府公共住房建设逐渐引入民营企业参与是一种普遍趋势，有力的缓解了政府的财政压力，建立起了公共住房建设的长效机制，保证了公共住房建设的可持续发展。　　二、在廉租房建设中引入BOT的优缺点　　1、在廉租房建设中引入BOT的优点　　在廉租房建设中引入BOT的优点主要表现在以下几个方面：一是有利于减轻政府的财政负担。采用BOT模式建设廉租房可以进

7、一步拓宽融资渠道，为急需输血的廉租房建设注入大量资金，缓解了政府的财政压力。二是避免了政府的债务风险。目前，很多地方政府在解决廉租住房建设配套资金问题上都是通过银行贷款、发行债券等方式加以解决，这就加大了政府的债务风险。引入BOT模式后，政府则把风险转嫁给了BOT投资者，转嫁给了社会，将风险得以较好的分散。另外，在BOT合同的签订过程中,也可以将建设风险、采购与供应风险等合理转移。三是有利于提高廉租房项目的运作效率。一般来说，政府在投资建设廉租房等基础设施时都或多或少存在着效率低下的问题。把BOT投融资方式引入廉租房建设，项目公司采用先进的管理和建造技

8、术，可以有效提高建设效率和降低建设成本。同时，还可以在一定程度上减少腐败行为。四是可以为社会低