浅议房地产开发项目成本管理

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1、浅议房地产开发项目成本管理　　[摘要]成本管理在房地产项目实施过程中有着至关重要的作用。如何在房地产项目的各个阶段采取切实可行的成本管理方法以降低开发成本，是房地产企业提高利润率及企业竞争力迫切需要解决的问题。[关键词]房地产；成本；管理方法中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：引言：随着我国经济的繁荣发展，人民生活水平不断提高，人们对改善住房及办公条件的需求也越来越大，在此基础上我国房地产行业得到迅猛发展。我国房地产业在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开，越来越透明，越来越规范化的方向发展。与此同时，房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润空间日渐缩小。对于房地产企业

2、来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，搞好成本管理工作是企业降本增效，取得利润最大化的一项重要手段。一、房地产开发项目的成本构成谈到房地产项目的成本，首先我们就要明确房地产成本的构成，通常房地产项目的成本主要由六大部分组成：（一）土地成本10土地成本包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前，商业、住宅开发基本上采取招标、拍卖或挂牌交易的方式来确定土地使用权之出让。目前，房地产项目的土地已经占到了整个开发成本的30%以上，并有进一步上升的趋势。（二）前期费用前期费用主要指房地产项目开发前期的

3、筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘以及“三通一平”等费用，它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般约为2~3%。（三）工程建安成本工程建安成本是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程和市政公共设施配套工程等费用，从我国目前情况来看，约占整个成本的50~55%左右。（四）管理成本管理成本主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过3%。（五）营销成本10房地产项目的营销成本主要是指项目的推广费用，包括广告或公关活动费、非折扣形式的

4、促销费、样板房及售楼处费用以及销售人员的额外奖金等等。营销费用所占比例约为5~8%。（六）财务成本财务成本包括开发全过程的贷款利息及税费等。房地产在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息是开发成本的一个重要组成部分。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税、契税、企业所得税、印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。财务成本约占整个成本的6~8%。二、房地产开发项目的全过程成本控制措施房地产开发项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节

5、，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，通过建立有效的目标成本管理体系、责任成本控制体系和动态成本管理体系以实现企业利润最大化的目标。10从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。（一）前期准备阶段的成本控制前期调研在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和

6、市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用。在选立项时必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，依据保底最低利润、最低销售及最高综合成本目标，完成房地产土地的储备，并将其贯彻执行于整个项目开发的全过程。设计阶段设计阶段是合理降低建设成本的关键环节，该环节对工程造价的影响高达75%以上，对建设投资与建设工期有直接的影响作用。搞好设计阶段的成本控制，应从以下几点强化管理：1、实行方案设计、工程设计的招投标制度。推行设计招投标，遵循建筑方案与经济方案相统一的原则，多家竞投、专家评审，保证方案设计的合理性、先进性，促使设

7、计单位对建筑造型、项目整体布局与工程造价做积极地综合考量，选择最优的投资平衡点。102、加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要把技术与经济相结合，在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应，要特别注意选用建筑材料或设备的经济性；要尽量搞标准化和系列化的设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保