浅议房地产开发项目成本控制和管理

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1、浅议房地产开发项目成本控制和管理　　摘要：房地产作为我国经济增长的支柱性产业，如何实现资源配置的最大化,从而促进经济的增长和社会的稳定成为近年来房地产业研究的一个热点问题。目前，很多房地产开发项目存在着一些问题,这很大程度上制约了房地产开发企业的发展,因此房地产开发企业要想提高自身的竞争力,加强开发项目的工程管理是必要的，也是必然的。关键词：房地产开发项目；成本控制；管理中图分类号：[F235.91]文献标识码：A引言：近年来，随着城市化进程的不断加快，城市规模和空间迅速扩张，城市化步伐加剧及政策的实施，致使房地产项目开发成本的控制须从项目开发的全过程出发。想要提高房地产业的经济

2、效益，就要最大限度利用房地产企业的有利资源，从整体开发全过程降低项目的开发成本。本文简要介绍了房地产开发项目的成本控制问题以及研究措施，为以后项目的成本控制提供借鉴。一、房地产项目开发各阶段成本控制存在的问题1、项目设计阶段7建设项目工程造价的确定主要是在设计阶段,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。好的设计方案,不仅要取得良好的社会效益,还应具有经济的合理性。项目设计阶段是房地产项目进入实际实施的阶段，是项目建设的灵魂。因此，设计质量的好坏，设计阶段工作水平的高低，不仅影响到施工阶段的投资金额，还对项目建成投产以后的经济收益有较大影响。大多数建设单位认为，在图纸设计完工后，

3、根据有关定额文件和设计的图纸，收费编制预算就是设计阶段的成本支出，没有考虑到以后的施工阶段图纸变更带来的影响以及因此所产生的费用。2、缺乏规范的成本控制机制和管理体系很多房地产企业虽然都很重视成本管理，但是由于缺乏经验，公司内部一直没有建立起规范的成本管理体系，包括各类岗位职责、规章制度、控制流程等。房地产开发由于周期较长、涉及成本范围较广，不少企业并没有专门的部门负责成本管理。即使一些房地产企业建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中也是形同虚设，在实际的成本管理制度执行过程中，使成本管理制度变成了一纸空文，不能真正发挥成本控制的作用。不少企业现行成本管理制度的突出

4、问题是：缺乏监督性和让参与者自觉、主动完善成本管理的激励性。3、项目决策阶段重视不足7主观决策导致开发产品组合定位欠准确。部分企业没有全面成本控制的意识，认为成本控制只是在施工阶段。即使投入，往往也是流于形式；很多房地产商做策划报告，也仅仅是迫于筹集资金的需要，只想把策划包装好点，从而达到筹资的目的，缺乏成本管理的意识。同时，成本管理工作没有专门的部门负责，而是由财务部门“兼顾”，从组织上和架构上难以支撑项目“全面成本管理”的成本需求，没有真正理解项目“全面成本管理、开发全过程”的理念。二、房地产项目开发加强成本控制管理对策1、设计阶段的成本控制设计阶段的基本特征是技术和智力的双

5、重性，是房地产项目成本控制的重点与关键。项目设计费用在建设工程全过程费用中比例不大。但在工程设计中却存在不少设计人员重技术、轻经济，任意提高设计标准或安全系数，而很少考虑经济上的合理性，从根本上影响了项目成本的有效控制。设计应从功能、安全、经济和标准方面全面权衡，确定科学合理的设计方案。一个较合理的设计方案，不仅可以节约工程造价，还可缩短工期，并带来巨大的经济效益与社会效益。1.1、推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将配套设施及工程景观、主体、绿化等放在一起进行统一招标，促使设计单位不仅要在建筑外观、空间布局、使用功能上动脑筋，而且

6、还要在如何降低工程造价上下工夫。1.2、开展限额设计控制造价7设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计人员应熟识本专业费用定额及预算定额，熟识建筑材料预算价格，切实做好工程造价核算工作，设计人员与工程造价管理人员应密切配合，以保证有效地控制工程造价，及时提供可靠的工程基础资料。1.3、施工图设计阶段施工图设计过程中，有些工程设计人员只注重设计质量及设计期限，而忽视项目设计的成本控制，认为这些应该由财务管理人员去管理而不是设计人员去控制，这样往往会造成施工设计成本过高，影响企业收益的情况。对工程建设有很大的影响，主要有以下几

7、点：①基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料，并对持力层进行认真选择，避免在施工时出现超深或返工现象。②建筑结构形式的采用。在满足抗震及安全功能的前提下，根据建筑体量尽量采用成本较低的结构形式，比如能够采用砖混或混合结构的，原则上不采用框架结构。2、施工阶段的成本控制建设项目7施工阶段的成本控制是具体而繁杂的，也是对项目成本控制目标管理的主要实施阶段，施工阶段的投资在整个房地产项目中占有很大比重，根据施工阶段的这一特点，房地产开发不仅应当重视施工阶段的进度、质量，同时也应加大力