浅议合作开发房地产法律问题

《浅议合作开发房地产法律问题》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、浅议合作开发房地产法律问题　　摘要：对房地产开发经营的前期开发阶段，选取了合作开发房地产这一典型法律问题，进行了研究和分析。本文在介绍了合作开发房地产的概念、法律特征和类型后，着重对合作开发房地产合同的效力进行了研究分析，并提出了合作开发房地产的风险防范建议。关键词：房地产；合作开发；法律Abstract:ontheearlydevelopmentstageoftherealestatedevelopmentandmanagement,selectionofthecooperativedevelopmentofrealest

2、ateatypicallegalissue,isstudiedandanalyzed.Cooperativedevelopmentofrealestateisintroducedtheconcept,legalcharacteristicsandtypes,emphaticallystudiedtheeffectivenessofthecooperativedevelopmentofrealestatecontractanalysis,andproposedthecooperativedevelopmentofrealest

3、ateriskpreventionrecommendations.Keywords:realestate;Cooperationdevelopment;Thelaw.中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)10引言我国房地产立法虽然总体上数量众多，体系也较为完整，适用范围广泛，但由于历史和管理体制原因，关于房地产方面的规范性文件，总体而言强调行政管理的规范多、调整民事关系的规范少，政策文件多、法律法规范少，短期性规定多、稳定性法律少，计划经济体制印痕多、市场前瞻性规定少，新法出台后旧法仍

4、未废除的情况也较为普遍。因此，房地产开发经营是一个连续的过程，房地产企业在经营运作过程中会遇到各种各样的法律问题，决不是通过研读其中一本法律著作就可解决所有问题，市场上形形色色的房地产企业法律指导丛书也决不是什么解决房地产法律问题的万能钥匙，必须寻找一种正确的分析和解决房地产法律问题的途径和方法。一、合作开发房地产的概念与法律特征1、合作开发房地产的概念10合作是指两人以上相互配合、共同完成某项既定任务的活动，它是现代社会人与人之间在高度分工基础上的一种较为普遍的生产经营方式。合作开发房地产就是指两方以上的主体以提供土地使用

5、权、资金等作为共同出资，并约定共享利润和共担风险，共同开发房地产的一种经营行为。2000年10月30日最高人民法院第一次将这种合作开发房地产形式界定为“合作开发房地产合同”；但在《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》施行前，我国的法律、法规、部门规章及最高人民法院的司法解释均未对合作开发房地产下过法律层面的定义。《2005年第五号司法解释》首次对合作开发房地产合同予以定义，该司法解释第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风

6、险合作开发房地产为基本内容的协议。”2、合作开发房地产合同的法律特征合同是平等主体的自然入、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，它是一种发生民法上效果的合意。合作开发房地产合同属于合同的一种，它当然具有一般民事合同的法律特征。但是，由于我国城市土地的国有性质以及国家对房地产市场的严格行政管理，大量的房地产管理法律法规对该类合同在相当程度上排除了当事人一定的意思自治，同时呈现出较强的中国特色。因此，与一般民事合同相比，合作开发房地产合同具有自己特有的法律特征。10《2005年第五号司法解释》施行以前，司法

7、实践中对合作开发房地产合作各方是否需要同时具备房地产开发资质意见不一，有的法院认为应严格遵照未取得房地产开发资质不得开发经营房地产的规定，合作各方均需具备房地产开发资质，否则合作开发合同无效，有的法院则采取灵活的办法，视不同情况个案处理。《2005年第五号司法解释》对此首次予以明确，法律不要求所有的合作者均具有开发资质，但至少有一方以上的合作者应当具有相应的开发资质，否则合作各方订立的合作开发房地产合同就有可能被认定为无效。二、合作开发房地产的类型从合作各方的资质条件以及是否实际参与开发经营角度，可作如下分类：1.享有土地使

8、用权的一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方都有开发资质，以双方名义共同或各自开发，并按照约定比例进行分配。2.享有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方投入资金。以其中有开发资质的一方名义进行开发，但实际由双方共同开发经营，如双方组建项目小组、开设共管账户等，并按照约定比例进行分配。3