房地产合作开发几个基本法律问题探讨

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1、维普资讯http://www.cqvip.com2007年第2期学术论坛NO．2，2007(总第193期)ACADEMICFORUM(CumulativelyNO．193)房地产合作开发几个基本法律问题探讨刘俊[摘要】最高人民法院在《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》及《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》两个司法解释中，明确了房地产合作开发合同效力认定的问题。但是，解释中的部分条款对有效房地产合作开发合同的认定过宽，这与现行房地产法律法规的相关规定不甚契合。在规范房地产市场的大环

2、境下，为了减少甚至彻底杜绝房地产合作开发纠纷，促使房地产市场走上良性、健康的发展道路，应当对房地产合作开发的法律依据作深入的分析，重新审视房地产合作开发制度的价值。[关键词】房地产；合作开发；法律依据；出路[作者简介】刘俊，西南政法大学教授，副校长，中国法学会社会法研究会副会长，法学博士，重庆，400031[中图分类号】D90—052[文献标识码】A[文章编号】1004—4434(2007)02—0136—06房地产合作开发制度是房地产市场化进程中位出地①(出资或提供其他帮助与便利)、职工出的产物。由于相关法律法规对房地产合作开

3、发制资，不以赢利为目的。但是随着我国住房制度改革度的含义表述不甚明确以及房地产业背后蕴涵的的深化，这种“单位出地、职工出资”的集资修建自巨大经济利益诱使等原因，在房地产合作开发领域用住房的模式已由1998年国务院《关于进一步深法律纠纷不断，而且这类纠纷常常是案情错综复化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和杂、涉案标的大、诉讼周期长，对于房地产业的健康2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发发展极为不利。虽然在1995年和2004年最高人展的通知》明令禁止，退出了历史的舞台。民法院先后作出了《关于审理房地产管理法施行前(二

4、)房地产合作开发的称谓房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称由于合作修建自用住房的模式被否定，合作开《解答》)及《关于审理涉及国有土地使用权合同纠发房地产的制度空间仅仅限于以赢利为目的的市纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)两场经营行为。在法律上，合作开发房地产有着不同个司法解释，但这两个《解释》本身是否科学、合法，的称谓。1992年国家土地管理局《划拨土地使用亦是一个值得商榷的问题。本文以房地产合作开权管理暂行办法》第40条：“以土地使用权作为条发法律依据为切入点，对房地产合作开发行为的合件，与他人进行联建房屋

5、，举办联营企业的，视为土法性、合作开发房地产合同的有效性及房地产合作地使用权转让行为。”第一次在规范性文件中使用开发产生的深层次原因进行分析，找寻减少甚至彻了“联建”这一概念。1994年通过的《中华人民共底杜绝房地产合作开发纠纷的方法，以期还原该制和国城市房地产管理法》第27条：“依法取得的土度应有的面貌。地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价人股，合资、合作开发经营房地产。”随后一、房地产合作开发概述1995年建设部《城市房地产转让管理规定》第3(一)房地产合作开发的最初形态条：“以房地产作价人股、与他人成立企

6、业法人，以在我国实行土地出让制度以前，房地产合作开及一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资发就已初现雏形。初期的合作建房模式有各种不金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发同的叫法——公建民助、民建公助、联建公助、安居生变更的，为房地产转让行为。”1995年最高人民工程、集资建房等。它是为了解决单位内部职工的法院的《解答》第五部分“关于以国有土地使用权投住房困难，通过政府的支持并提供优惠条件，由单资合作建房问题”中出现了“合作建房”的概念。自①通常是单位取得的划拨土地。136维普资讯http://www.cqvip.co

7、m此，合作开发房地产行为就有“联建”、“合作建房”地产合作开发市场向规范、有序、健康、成熟的方向和“合作开发”三种称谓，这些称谓没有本质的差发展；而房地产合作开发行为本身的合法性问题是别，可以通用。《解释》将房地产开发中的合作行为正确认定合作开发房地产合同有效性的前提。研统一称为房地产合作开发，对于统一概念很有益处。读了全部有关房地产合作开发的法律规定后，笔者(三)房地产合作开发的模式发现，被我国法律认定为有效的房地产合作开发行目前，我国房地产市场的合作开发模式主要有为的范围是非常狭窄的。两种：一是联建；二是参建。严格说起来，联

8、建在法(一)《划拨土地使用权管理暂行办法》第40条律上不是一个内涵明确的概念，迄今为止也还未出1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管现相关法律法规对这一概念的权威解释。参建是理暂行办法》第40条：“以土地使用权作为条件，与开发商在商品房开发的过程中，与他人签