合作开发房地产法律问题研究

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1、西南政法大学题目：合作开发房地产法律问题研宄经济法学院法学专业2010级_^_班学号2010021265姓名唐诗指导教师评阅教师评阅成绩答辩成绩完成日期年月诚信声明本人郑重声明：本人所呈交的毕业论文，是在导师指导下独立研究取得的成果。毕业论文中凡引用他人己经发表的成果、数据、观点等，均己明确注明出处。除文中已注明引用的内容外，不包含任何其他个人或集体已发表的论文。若有抄袭，愿承担法律责任。特此声明完成人签名:合作幵发房地产法律问题研究唐诗（西南政法大学经济法学院；重庆401120）［摘要］房地产开发是以开发土地和房屋为内容的一种贏利性活动。随着市场经济体制的建立，

2、中国的房地产行业的进步和发展，产生了很多新的房地产开发模式，房地产合作开发是房地产开发的重要形式。合作幵发房地产合同有普通合同共有的特性，也有其独特的性质，合作开发房地产合同的“三共”特征，合同效力以及效力补正等，是合作开发房地产合同的重要问题，与目前的房地产法律制度的相关规定有着密切的联系。同时我国合作开发房地产法律制度也有其他很多法律问题，并且由诸多不足之处需要加以完善。［关键词］合作开发；房地产；合同；性质；效力随着市场经济体制的建立，房地产市场已经在过去的十年中迅猛发展。因为房地产发展有其自身规模巨大、资金需求巨大等特点，往往出现房地产企业拥有自己的土地没

3、有房地产开发的发展资金，或拥有资金、技术等却无开发土地的情况，为谋求发展，房地产开发中便出现了一种新的开发模式，即房地产合作开发。房地产开发合作是我国市场经济的产物，已成为房地产开发的许多形式的重要形式之一。一、房地产合作开发的一般理论（一）房地产合作开发的内涵及性质房地产合作开发不同当事人之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为。合作开发房地产法律依据是《城市房地产管理法》第27条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”由此我们可以知道房地产合作开

4、发的法律性质是《民法通则》中规定的“联营”。但是，房地产合作开发这种联营又有很多自身的特点。合作开发房地产，生活中冇多种称呼：“共同开发房屋”、“合作开发”、“合作建房”等。根据我国民法，当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议即为合同，@因此合作开发双方在就合作开发房地产一事达成的合意即广义上的合作开发房地产合同。在2005年以前，我国的正式规范性文件并没针对合作开发房地产合同下过具体的概念及定义。2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》以司法解释的方式首次对合作开发房地产合同定义，该解释第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合

5、同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”（二）合作开发房地产合同特征合作开发房地产合同作为一般合同的一种，其当然具有一般合同共有的特征，这里主要介绍由于我国特有的土地使用制度以及相关法律法规和司法解释对合作开发合同的规定使其具有的自身独特的特征：1.当事人主体资格的特殊性市场准入制度在中国的房地产市场而言，我国的房地产企业只有持相应的资格证书，冰能进入房地产开发经营的市场从事经营。最高人民法院《审理国有土地使用权合同纠纷的解释》中规定：合作开发房地产合同的当事人只要任意一方具备房地产开发经营

6、资质的，就可以认定合同有效。如果双方当事人都没有房地产幵发经营资格的，合同应当认定无效。但在起诉前其中一方当事人己取得房地产开发经营资质或已照章合作组建具备房地产开发经营资质的房地产开发企业，应当认定合同有效。可以看山，我国法律规定不需要所有的当事人都具备相应的幵发资格，但是至少有一方以上的当事人应当具备相关资质。即对合作建设房地产合同的个别当事人有一定的要求。［1］对了其他合作者这无特殊要求，但至少应该奋相疲的民事能力。2.合同内容的特殊性和合作形式的多样性房地产合作开发合同有多种合作方式，也有丰富的合作内容。合作形式在实践中呈现的类型很多。在出资形式上，可以资

7、金、技术、资质、土地使用权等出资。但是如果以资质出资，则还需要符合和关法律规定，否则可能会造成缺乏房《屮华人K共和国民法通则》民法通则第85条.地产开发资格的相关方进入房地产市场进行经营管理活动以至于公众人生财产安全受到威胁，此问题在下文会详细阐述。房地产合作开发可以房地产企业与其他企业、与单位、与个人合作开发房地产，所以房地产合作开发合同的内容也随各种合作方式以及合作主体变化而变化，呈现多元化丰富化等特点。1.房地产合同的“三共”特征《审理国有土地使用权合同纠纷的解释》第十四条规定“木解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权的、资金等作

8、为共同投资