合作开发法律问题研究_secret

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1、房地产合作开发法律问题研究　　近年来，全国各地律师代理的房地产案件呈上升趋势，尤其是房地产合作开发引起的纠纷以其争议标的大、案情复杂而备受业界关注，并成为律师的一项新业务。随着房地产开发市场层出不穷的新模式、新创造，律师的法律业务涉及房地产开发的具体问题也越来越广泛，而且实践中还不断出现的操作性的法律问题。因此，房地产开发的专业法律服务实践迫切需要展开对房地产具体业务的研究探讨。笔者办理过多起有关房地产开发的诉讼最好的充气娃娃www.jiaoyuanfen.com和非诉讼案件，现选择一起较为典型的案件，对房地产合作开发中

2、的基本问题进行分析，并对案件本身的问题进行了剖析，作为笔者对所承办的房地产开发案件的一个总结，也希望笔者的探讨能为后来者的实践有所启发。　　　　一、基本案情　　原告福州××房地产开发有限公司（下称福州公司）　　被告福建省××建设开发公司（下称建设公司）　　福州市台江区排尾路223号共100亩土地的使用权属被告所有，土地取得方式为划拨。因江滨大道建设工程需要搬迁东南造船厂，而搬迁需要支付巨额的搬迁、安置、赔偿、恢复生产建设等费用，为此，福州市人民政府于1998年9月30日以榕政函（1998）54号《关于东南造船厂搬迁有关问

3、题的承诺函》，同意上述地块“以商住功能进行开发或转让”。据此，原告与被告双方分别于1999年10月15日、1999年10月16日签订了《合作开发合同》和《补充协议》，规定：1、甲方（即被告，下同）提供原东南造船厂项目建设用地（即台江区排尾路223号）50亩土地使用权，乙方（即原告，下同）提供项目的全部建设资金并以合同约定的方式付给乙方搬迁、安置、赔偿、恢复生产建设等费用6250万元人民币。2、甲方的责任和义务：具体规定甲方于2000年6月底前分三期将50亩土地交付乙方开发使用以及甲方应按规定的期限向乙方提供办理项目用地、

4、项目建设所需的文件。3、乙方的责任和义务：负责做到项目用地三通一平；负责办理项目的有关建设、销售等许可手续；办理及领取有关证件并保管和使用；按合同向甲方支付各期的搬迁、安置、赔偿、恢复生产建设等费用；提供该项目建设所需的全部资金，等等。4、搬迁、安置、赔偿、恢复生产建设等费用支付方式。5、项目收入的管理、房屋的销售、以及违约责任。6、特别规定任何一方不得与第三方签订本项目合作合同或将本项目用地转让给第三方，如有违约，所造成一切损失违约方负责承担经济和法律责任。7、本项目用地未变更为乙方之前以被告的名义规划、设计，甲方应依

5、照福州市人民政府1999年3月8日《关于推动“二次”招商的若干意见》的规定，协助乙方将50亩开发用地的使用权转移到乙方名下，以及费用承担。8、乙方在支付完搬迁、安置、赔偿、恢复性生产费用6250万元人民币外的利润部分归乙方所有。9、其他与合作开发有关内容。　　因被告未能按合同规定按期将土地及相关文件手续交付给原告使用，原告分期按进度支付了包括定金500万元人民币在内的2930万元人民币的搬迁、安置、赔偿、恢复性生产建设费用以及管理费、土地配套等费用。2002年6月24日福州市政府以榕政地（2002）178号文对该用地作了

6、批复，同日福州市政府与被告签订了榕地合（2002）066号《福州市国有土地使用合同》。此前，原告还以被告的名义对该用地进行立项和规划，并得到相关部门的审批。然而，2002年11月29日被告竟与福州市土地发展中心签订了《土地收购合同》，将包括原告50亩合作开发用地在内的117亩土地转让给福州市土地发展中心。原告认为，原、被告双方签订的《合作开发合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容并不违反国家法律的强制性规定，具有法律效力。被告未经原告同意擅自将50亩合作开发的用地转让给福州市土地发展中心，并将转让50亩合作开发的

7、用地的增值款2750万元人民币据为己有，甚至至今连原告支付的30万元人民币的管理费未还，其行为已构成违约并造成原告损失。因此，原告向福建省高级人民法院提起诉讼，要求：1、判决解除原、被告之间签订的《合作开发合同》和《补充协议》；2、判决被告返还原告支付的管理费30万元人民币；3、判决被告支付占有原告资金的利息262.047万元人民币；4、判决被告返还定金500万元人民币；5、判决被告赔偿原告的损失4220万元人民币。以上2-5项合计为5012.047　　万元人民币。　　　　二、原被告双方争议的焦点　　(一)原被告双方签订

8、的《合作开发合同》、《补充协议》的效力问题　　被告认为其与原告在1999年10月15日、1999年10月16日签订的关于福州市台江区排尾路223号50亩土地商住楼开发的《合作开发合同》、《补充协议》，是一份无效合同，因为它不具备合作开发合同所必须具有的法律要件。如果仅从内容上分析，认定其是一份土地使用权转让合同也属无