成本逼近法-3演示教学.ppt

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1、成本逼近法-3成本逼近法定义成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。一般房地产估价中，亦称原价法、承包商法、合同法或加法。一、成本逼近法的基本原理成本逼近法与收益还原法是从两个不同的角度对房地产价格进行评估。成本逼近法—基于房地产的生产费用—生产费用价值论收益还原法—基于房地产所生产的效益价值—效益价值论二、成本逼近法的基本公式基本思路土地价格构成基本公式把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部

2、分作为基本成本，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上基本成本这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分。同时，根据国家对土地的所有权应在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，求得土地价格。基本思路土地价格构成成本逼近法计算土地价格的公式：土地价格＝投入的成本（含原土地购买价格或原地租的资本化+土地开发投资现值）+利润（投资的资金回报）+土地增值收益（增值地租的资本化）(一)土地取得费土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。两种情况国家征用农村集体土地而支付给农

3、村集体经济组织的费用城镇国有土地的土地取得费：按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋等建筑物的补偿费及拆迁安置补助费。(二)土地开发费（包括相应的开发利润和利息）目前较一致的观点是：土地开发部门所进行的最起码的土地开发工程和投入资金应视为土地资产，而且城市的配套设施和市政服务的费用也应算入土地开发总成本。(三)土地增值收益及土地开发投资现值1.“生地”（开发前的土地）中的“增值地租”：由国家行使土地所有权并允许改变土地用途而带来土地增值收益2.“熟地”（已进行基础设施配套开发和土地平整，形成了建

4、设用地的土地）中的“增值收益”：由改变土地性能而带来改良后土地地租的增加额除了上述的真正地租的增值外，还有土地开发投资的折旧和利息。对新近进行开发投资建设的土地而言，土地开发投资的折旧和利息就是土地开发的费用，而且这一部分费用不论是由土地所有者投入，还是由土地使用者投入，它都必然是伴随着土地的权属转移，从而当土地所有者或土地开发商出让或出售经投资开发建设的土地时，这部分费用及其税费、利息也必然要通过土地价格回收。基本公式土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益Pc=(C1+C2+

5、C3)×(1+r1+r2)式中：Pc——成本价格；C3——税费；C1——土地取得费；r1——资金利息率；C2——土地开发费；r2——资金利润率；P=Pc×(1+r3)式中：P——土地价格；r3——土地增值收益率P=(C1+C2+C3)×(1+r1+r2)×(1+r3)综合公式：三、成本逼近法估价的程序与方法（一）计算土地取得费（二）计算土地开发费（三）税费的计算（四）计算投资利息（五）计算投资利润（六）土地增值收益的确定（七）计算、修正和确定估价结果（一）计算土地取得费新建工业项目需通过征地或拆迁的手段

6、获得土地。征地费用的各项标准《土地管理法》有明确规定：1.征用耕地的补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的6～10倍；2.征用耕地的安置补偿费按需要安置的农业人口数计算。每一个人需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被应用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年年均产值的15倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被应用前3年平均产值的30倍。3.被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准及应用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准由省、自治区、直辖市规定。

7、征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。4.对于占用耕地的，应计算耕地开垦费耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进行确定。当地有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。（二）计算土地开发费基础设施配套费公共事业建设配套费小区开发配套费取得土地后的开发费用1.基础设施配套费“三通一平”指：通水、通路、通电，平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气、通热，平整地面。作为工业用地，“三通一平”只是最基本的条件

8、，不能立即上工业项目，作为基础设施配套费应以“七通一平”为标准计算。2.公共事业建设配套费与项目大小、用地规模有关，各地视实际情况而定。3.小区开发配套费同公共事业建设配套费相似，根据各地用地情况确定合理的项目标准。（三）税费的计算税费是指在土地取得和土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。在土地取得和开发过程中，主要有耕地占用税、新菜地开发建设基金、土地管理费等（耕地占用税只对占用耕地征收，新菜田开发建设基金只对占用城市郊区的蔬菜基地征