成本逼近法 土地技术报告

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1、(一)成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。其公式为：熟地价格＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数。上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c(1+r3)P1c=(Ea+Ed+T)×(1+r1+r2)式中：P1s：单位面积土地价格；P1c：单位面积土地成本价格；Ea：单位面积土地取得费；Ed：单位面积土地开发费；T：单位面积应交纳的税费；r1：资金年利息率；r2：投资利润率

2、；r3：土地所有权收益率；n1：土地开发周期；n2：建筑物建造周期。根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设：(1)Ea：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；(2)Ed：以现行有关部门征收标准为准；(3)T：指基本建设前期应交纳的相关税费；(4)利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。土地开发资金为分段投入；(5)利润：按投资利润率计算。按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：P1c=(Ea+T)(1+r1)n1+n2+Ed(1+r1)n1/2+n2+(Ea+Ed+T)×r2P1s=P1c+r3．Plc

3、其中r3．Plc以土地出让金代替。1.土地取得费(Ea)根据成都市有关规定测算,该类土地取得费(含税费)单价为137.36元/㎡(见技表三)。技表三土地取得费用及税费一览表收费项目收费依据收费标准（元/亩）备注土地补偿费川办函〔2008〕73号、成办函〔2009〕76号、川国土资发[2009]54号16340土地补偿费按前3年平均年产值的10倍计算，征用非耕地的土地补偿费按上述标准减半计算安置补助费川办函〔2008〕73号、成办函〔2009〕76号8039.28人均耕地1亩以上的，每亩耕地按前3年平均年产值的6倍计算；人均耕地1亩以下的每个安置人口

4、按前3年每亩平均年产值6倍计算。征用非耕地的安置补助费按上述标准减半计算耕地开垦费川办函〔2008〕73号、成办函〔2009〕76号30000每亩1-3万耕地占用税川府发[2008]27号19200耕地按90%计，取32元／平方米征地管理费成价非（91）117号1333按2元/平方米计算青苗、附着物补偿费、拆迁搬迁费及其他费用川府函〔2008〕88号2929取上述费用的5%小计　77841116.76据调查，该区域的土地的代征地一般为净地的15%～20%，由于估价对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为15%。则：土地取得费(Ea)单价为1

5、16.76÷(1-15%)≈137.36（元/㎡）。2.土地开发费(Ed)截至评估基准日，估价对象的实际开发程度为区域“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)，宗地内“五通一平”。估价对象所在区域宗地外开发费用主要是土地初级开发费用,可参照简阳市城市市政基础设施配套费进行测算，简阳市工业用房的基础设施配套费为95.8元/平方米，根据简阳市宗地内开发费用的一般规律，达到宗地场平费用为15元/平方米。3.投资利息达到估价对象宗地开发状况的开发周期为1年，利率取评估基准日中国人民银行规定的1年期贷款利率6%。本次评估假设土地取得费、相关税费及宗

6、地外开发费用在征地时一并支付；宗地内开发费用在土地开发周期内均匀投入，则估价对象的土地投资利息为：（137.36+95.8）×[(1+6.0%)1-1]+15×[(1+5.6%)1/2-1]≈14.43（元/㎡）。5.投资利润土地作为一种生产要素是以固定资产投入的形式进入企业的总资产。根据等量资金应获得相应收益的愿望，土地资产同其他生产要素相结合共同对企业利润作出贡献。故土地的投资利润应与房地产行业正常的投资利润相一致。据统计，类似工业用地的投资利润率约为8%。则估价对象的开发利润为：(137.36+95.8＋15)×8%≈19.85（元/㎡）。6

7、.土地成本价格137.36+80＋165+14.43+19.85≈282.44（元/㎡）。7.土地增值收益参考川府发[2001]23号文《四川省人民政府关于规范土地出让行为防止国有土地资产流失的通知》等四川省的相关规定，估价对象的收益部分按评估价格的20％计算，本次估价设土地价格为V，则土地增值收益为0.20V。8.地价修正：在成本逼近法中，由于土地取得费、土地开发费、相关税费等是以区域平均状况为计算依据，较少考虑估价对象的个别性、特殊性，故需进行相关个别因素的修正。(1)使用年限修正：由于工业用地使用年限设定为50年,估价对象的剩余使用年限为44

8、.77年，故需进行年期修正。据《城镇土地估价规程》，使用年期修正系数公式为：Y=1/[1一1/(1十r)n]K—使用年期修