浅淡成本逼近法中土地取得费的测算

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1、浅淡成本逼近法中土地取得费的测算摘要成本逼近法是房地产估价和土地估价的一种方法。土地取得费的测算是成本逼近法运用中的重点和难点。本文结合自己的估价实践，总结出土地取得费用的构成及测算方法，以提高成本逼近法运用的可操作性。关键词土地取得费构成测算成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。该方法一般适用于工业用地、新开发土地的评估。尤其适用于工业企业的股份制改造、土地交易案例缺乏的特殊情况下的地价评估。根据国家土地管理局《城镇土地估

2、价规程》和鹿心社主编《中国地产估价手册》中的内容，成本逼法的基本公式：地价=土地取得费+土地开发费+各种税费+利息+投资利润+土地所有权收益在具体应用上述公式进行评估时，对土地开发费、税费、利息、投资利润及土地所有权益的具体操作比较容易，而对土地取得费的测算有一定的难度，而且土地取得费用的测算正确与否对利息、投资利润及土地所有权收益影响较大。因此，土地取得费的确定是成本逼近法运用中的重点和难点，本文结合自己的估价实践进行分析，与大家商榷。一、土地取得费的涵义土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类用地所支付的

3、平均费用。其实质是国家依法采取强制性手段，对原所有权人未来收益的补偿，是地租资本化的另一种表现。《土地管理法》第四十七条规定，“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费”；“征用其它土地的土地补偿费和安置补助费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定”。尽管土地管理法对征用土地补偿作了一些规定，但作为统一的征地制度，至今全国还未有一个统一的征地补偿标准，以土地补偿为例，《土地管理法》规定为前三年平均年产值的3-6倍，而各地却很不一致。如上海取3倍，

4、北京取6倍。至于安置补助费的标准规定也各地有异，如上海市征地发生费用共16项，其中政策性采用7项，补偿性采用9项；北京市征地发生费用共13项，其中政策性3项，补偿性采用10项。鉴于以上情况，土地取得费的确定是我们具体操作中的一个难点，因此，我们在运用成本逼近法评估土地时，土地取得费的确定要根据本地的补偿费用标准，结合土地用途进行测算，并尽可能在自己的估价实践中摸萦出规律。二、评估实践中确定土地取得费的探讨按照我国的国情，目前，在我国取得土地的途径有行政划拨、有偿出让和二、三级市场有偿转让三种。在我们评估实践

5、过程中，遇到最多的一种情况是行政划拨。本文以行政划拨土地为典型，结合自己的估价实践就行政划拨土地的评估作一归纳，在现实情况中每个建设单位在通过行政划拨取得土地时，通常有两种土地，一种是通过征用农地取得，另一种是在城市中进行房屋拆迁取得。我们在具体评估操作过程中，对土地取得费用的测算采取以下做法：1、对征用农地取得土地的，在测算土地取得费用时主要包括：土地补偿费、地上物补偿费（如青苗补偿费、畜牧水产补偿费、树木补偿费、农田基础设施补偿费、房屋补偿）、安置补助费（如剩余劳动力安置费、人员安置）、征地管理费等。2

6、、对于在城市建成区内通过拆迁改造取得土地的，在测算土地费用时主要包括：被拆除房屋及其附属物的补偿费、购建安置用房费、补拆迁人搬家补助费，提前搬家奖励费、临时安置补助费、被拆迁单位在停产停业期间的损失补助费、拆迁管理费和拆迁服务费等。这里需要特别注意的是，上述两种确定土地取得费的测算，应考虑目前同区域、同类土地的征地客观费用，而不能将企业在征地过程中实际发生的费用作为征地费用。三、应用实例案例一某宗工业用地处于城市郊区，土地使用权性质为划拨，土地形状规则，该厂为了进行股份制改造，要求对土地资产进行评估（只要求

7、求取土地单价）。由于委估宗地位于新乡市郊区，调查委估宗地所在区域周边的土地利用状况，现状大部分为工业用地及耕地，此次采用成本逼近法评估宗地地价时，主要根据新乡市人民政府1992（42）号文的精神及市政府颁布的其它土地文件。根据成本逼近法的测算步骤，按二等粮地亩年产值850元，人均耕地5分以上7分不足的标准，其各项费用如下：1、土地取得费土地补偿费7.65元/m2安置补助费6.37元/m2青苗补偿费0.51元/m2劳动力安置费11.5元/m2土地管理费2.35元/m2土地取得费用合计:28.43元/m22、有

8、关税费耕地占用税6.30元/m2水利基金3.00元/m2耕地开发基金30.00元/m2合计:39.30元/m23、土地开发费该宗地位于我市其它用地V级区域内(IN级区域以外)，公共基础设施程度基本上达到宗地红线外“五通”和红线内“五通一平”，根据我市有关文件规定，土地开发费用为80元/m。4、投资利息根据待估宗地规模及项目占用地的特点，调查确定土地开发周期为一年，投资利息按1999年6月10日中国人民银行公布固定