土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法

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1、◎土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法应用成木逼近法估价，耍求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。耍详细说明土地取得费的各组成项目及费川标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，耍指出文件的名称及文件彳j关费用标准；没冇文件依据的，如属当地一般规定的，要冇当地土地管理部门或冇关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调査实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。有关税费、贷款利

2、息及投资回报率的确定，耍在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。说明成木价格基础上的土地増值标准的确定方法和依据。说明土地价格确定方法和结果。1、采用成木逼近法评估土地价格应注意以下几点：⑴弄清成本逼近法的运用范围成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采用成木逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成木逼近法。⑵选择成本逼近法的计算公式土地价格二土地取得费（包含相关

3、税费）+土地开发费+利息+利润+土地増值收益但在采川成木逼近法进行地价评估时，应注意：A如土地增值收益二（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）X土地增值收益率采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。B如土地増值收益是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行冇限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。在利川出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算

4、，要根据改变以后的用途确定土地増值收益率。2、采川成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。主要包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。描述淸楚待估宗地所处区域及宗地在征用前土地利用类型及本评估待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地、水山还是耕地或荒山等。A根据《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地方人民政府关于印发《国家建设征用土地补偿和安置办法》的通知及有关文件等,按标准测算，同时依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确

5、定。B如当地无土地补偿、安•置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管理法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法实施条例（或办法）》等文件，调查待佔宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地管理部门征地处、征地科或统一征地办公室等部门）收集近期征地协议等资料。一定要弄淸征地协议中土地取得费中包含内容。并结合待估宗地所处区域及宗地周边土地或宗地被征用前的土地利用类型；通过现场查看、调查，确定土地取得费。⑵有关税费右关税费是指在征地时按照国家、地方政府冇关文件规定必交的税费。在确

6、定有关税费时,毎项税费取值都应冇文件依据，要指出税费的名称及冇关规定、标准（注：①冇些己取消的税费一定要以与基准日最接近的公布文件为依据；②冇些不合理的税费在取值时要认真分析；③冇些交叉税费一定要注意不要重复计算，如屈当地-•般规定的，耍有当地I二地管理部门或有关的政府部门注明，涉及到当地不同区域的费用标准的，耍在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因）3、确定土地开发费土地开发费是指获得土地后，开发的费用，指设定开发程度条件下的土地开发费。⑴确定土地开发费方法直接依据当地市、县人民政府印

7、发的《关丁•征收某城市市政公用设施配發费》的通知，结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发费（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套费和小区开发配套费；②弄淸配套费包含“几通一平”；③弄淸配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。如当地耒公布亦政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低丁-实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地开发费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部

8、门调杳、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。⑵确定开发费时把握原则A确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。设定开发程度不同，开发期限可和同，可不相同，但开发费一定要冇差別。如“五通-平”的开发周期为一年，而''二通一平的开发周期可定为9个月、6个月。”B在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20-60米）、水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3・6米）；同样