成本逼近法概述.ppt

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1、第五章成本逼近法本章教学内容：通过本章教学，能使学生理解成本逼近法的基本概念和原理,熟练掌握成本逼近法的各种计算公式和评估程序。本章教学目的：要求熟练运用成本逼近发的基本原理和方法评估房地产价格。本章重点与难点：重点是成本逼近法的计算方法及运用,难点是土地增值收益和建筑物折旧的内涵和求取。1第一节基本思路及基本公式第二节新开发土地评估中成本法的操作步骤第三节建房地产评估的操作步骤第四节旧房地产评估的操作步骤第五节适用范围示例第五章房地产评估的成本法2第五章房地产评估的成本法这一章的重点和难点这一部分的难点在于理解如何选择方法，重点在于方法的运用。3第五章房地产评估的成本法含义成本逼

2、近法是求取评估对象在评估基准日的重新构建价格，然后扣除损耗，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。成本逼近法又称原价法、成本法、用于旧房地产估价时又称为重置成本法。4第五章房地产评估的成本法特点以成本累加为途径估价时点现实价格选用社会必要成本一般低于市场价值5第五章房地产评估的成本法程序搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料估算重置价格或重建价格估算建筑物的折旧求取积算价格6第五章房地产评估的成本法基本思路及基本公式评估值＝重新购建价格－损耗7该公式可针对三类评估对象而具体化新开发的土地新建的房地产旧的房地产8新开发土地评估中成本法的操作步骤新开发土地包括填海造田、开山造田、征

3、用农用地后进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市旧城区改造等开发的土地。第五章房地产评估的成本法9理解“三地”生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地第五章房地产评估的成本法10第五章房地产评估的成本法新开发土地评

4、估中成本法计算公式土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益11第五章房地产评估的成本法估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。12第五章房地产评估的成本法估算取得待开发土地的成本从农村取得土地国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用支付给政府的土地使用权出让金。13从城镇取得土地为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。支付给政府的土地使用权出让金。第五章房地产评估的成本法14附1：征地费用构成土地补偿费----一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍计

5、算。青苗补偿费。地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等)。房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。耕地占用税。耕地开垦费。新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的1.5％～3％)。政府规定的其他有关税费。第五章房地产评估的成本法15附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：1.被拆除房屋及附属物补偿费。2.购建拆迁安置用房费。3.安置补助费(包括被拆迁人

6、搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。4.被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。5.房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。6.政府规定的其他有关税费。第五章房地产评估的成本法1617第五章房地产评估的成本法估算土地开发成本基础设施建设费主要是指“七通一平”支出；小区内绿化、照明、卫生等小区开发配套费用——根据需要决算资料测算。公共配套设施建设费指学校、图书馆、幼儿园、等公用设施费用—该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定测算。18第五章房地产评估的成本法估算管理费用开发商开发过程中支付的管理人员工资

7、、办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取得费用与开发费用的一定比例计算。19第五章房地产评估的成本法估算投资利息注意：无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。20示例1某土地开发项目取得土地的费用和该阶段的税费共300万元，取得土地后即开始动工，将土地开发成熟地后转让，开发期为2年，同期银行贷款年利率为8%，计算土地取得费用的利