成本逼近法习题

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1、成本逼近法习题***说明：解题的步骤和个别步骤答案在计算过程中有，请补全计算公式和带入的数据等。(一)题一1．估价对象概况某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12％，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地工业用出让增值收益率为10％。2．采用成本逼近法估算上述土地价格3．估价过程(1)计算土地取得费。土地取得费包括征地、安置、拆迁、补偿费用和征地中发生

2、的其他费用，因此：土地取得费=？(2)计算土地开发费。土地开发费=？(3)计息投资利息。本实例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中30％为第一年投人，计息期为1.5年；另外70％在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为：(4)计算开发利润。全部投资按回报率15％计：利润=？(5)计算土地价格。因当地土地出让增值收益率为10％，则：无限年期土地使用权价格=？(二)题二某开发区土地总面积为5km2，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km

3、2。该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000m2。根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成一平方公里的开发需投人2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，全部土地投资回报率为20％，土地出让增值收益率为20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。采用成本逼近法的估价步骤如下：1．土地取得费征地费5万元／亩，75元／m22．土地开发费2亿元／kin2，200元／m23．利息4．利润5．计算土地增值收益6.计算

4、土地价格５６75+200+33.91+55+72.78=436.69／m27．进行可出让土地比率修正由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中，汁算方法为：开发区可出让土地比率=(开发区总面积-不可出让的土地面积)／开发区土地总面积=(5-1.5)／5×100％=70％可出让土地的平均单价=436.69／70％=623.84元／m28．进行土地使用权年期修正50年土地使用权价格=623.84×[1-1／(1+0.07)50]=602.66元／m29．计算土地总价格土地总价格=6

5、02.66×10000=6026600元(三)题三有一房地产，其中土地总面积1000m2，是10年前通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年限为50年，地上容积率为3，土地出让金每平方米400元/m2，现在该类土地出让金已上涨为600元/m2；地上建筑物为钢筋混凝土结构，于8年前建成交付使用，总耐用年限一般为60年，残值率为0，当时建筑造价为每平方米1000元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需1500元。试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。采用成本逼近法的估价步骤如下：1.土地价格600×1000=60(万元)2.建筑物重置价格1500×1

6、000×3=450(万元)3.建筑物已提折旧450×(8÷48)=75(万元)4.该房地产现时总价60+450-75=435(万元)5.该房地产现时单价1450(元/平方米)(四)题四某开发区拟出让一宗土地，出让年限为50年。该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为10%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%，总投资回报率一般为20%，当地土地增值收益率为20%，土地还原率为7%。试采用成本

7、法估计该宗土地单位价格。解：1.计算土地取得费土地取得费=(6+2)万元/亩=？2.计算土地开发费土地开发费=2亿元/平方公里=？3.计算投资利息土地取得费期初一次性投入，其计息期为2年，土地开发费分段均匀投入，第1年投入的计息期为1.5年，第2年投入的计息期为0.5年。投资利息=土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[(1+利率)计息期/2-1]=？５６4.计算投资利润投资利润=？5.计算土地增值收益土地增值收益=？6.计算土地价格土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土地增值收益=？=512.83(元/M2)7

8、.土地使用权价格以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用权价格为：土地使用权价格=？=495.42(元/M2)５６