房地产计划运营doc资料.ppt

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1、房地产计划运营管理房地产项目主要评价指标财务纬度指标收益类：效率类：资产类：资金类：净利润/结转收入/结转成本销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率NPV经营性现金流/资金平衡时间客户纬度指标项目品牌：客户满意度：知名度/认知度/美誉度规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修等的客户满意度经营纬度指标进度：质量：安全：专业：关键节点的达成设计图纸、工程质量等是否发生重大安全事故销售目标的达成、成本目标的达成能力纬度指标人员的培养、人员能力的提高知识的贡献程度、利于后续项目管理的提升关键绩效指标库什么是运营管理？运营管理就是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是

2、与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。运营管理也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进。从本质上讲，运营管理就是在一定资源、条件下，“为达成项目目标而采取的各种管理手段”。——————房地产项目目标（财务、客户、运营、能力等目标）运营管理人+钱+土地运营管理管什么？——通过“以终为始”的管理手段，管理好影响项目开发经营目标实现的各关键要素明确项目基准开发、经营目标实现预定项目基准开发、经营目标运营管理管理范围管理手段管理目标项目经营管理参与投资决策，实施全过程项目收益跟踪科学决策，降低投资风险；项目收益控制项目成果管理项目各阶

3、段的成果+项目后评估成果降低运营风险，提升项目质量进度计划管理项目计划、管理计划提升项目运营效率运营决策管理会议管理提高决策效率目标成本管理目标成本、动态成本的跟踪与分析成本目标的动态即时控制运营信息管理运营报告降低运营风险，提高信息沟通效率资金、预算管理预算的编制及流动控制防范资金风险，提高资金使用效率。。。。。。。。。第二部分：如何做好房地产项目的计划管理房地产项目的开发流程主特点：房地产项目开发流程特点：三多（多专业、多阶段、多关键活动）房地产项目的特点：周期：项目动作时间长繁杂性：内外部接口多方式：并行、交叉运作多对象：以人为主，变数多结果：一次性，遗憾多项目投资

4、论证阶段流程项目设计管理阶段流程项目工程管理阶段流程项目入伙管理阶段流程项目营销管理阶段流程房地产项目的特点决定了房地产企业关注“进度”，关注“计划管理”由于项目开发周期的拖长，房地产投资的机会风险会加大进度时间，是影响管理费用和财务费用高低的一个决定因素进度时间，是影响项目IRR的重要因素之一，而IRR是大部分企业作为项目投资决策的重要依据房地产项目内外部接口多，协同与协调非常繁杂计划管理的过程，是房地产项目系统分析和风险分析的过程案例：金地北京“格林小镇”一期延期交付引起业主投诉及索赔主要原因：计划管理不善工程因质量问题造成的返工因市政、道路、园林景观工程组织不当外部

5、环境的影响计划管理的根本是什么？——计划管理的根本不是制订计划本身，而是为了实现有效管理（梳理指导工作+系统风险分析+过程推进+结果考核）五个关键要素组织保障，责任明确项目关键目标及时地过程跟踪与预警结果考核与绩效驱动全员、全程的计划管理①②③④⑤第二部分1、如何建立计划管理体系2、如何编制项目总体计划及项目专项计划3、如何编制及管理月度/年度计划4、计划的监控与预警5、计划执行状况的评估考核6、计划管理难点及对策1、如何建立计划管理体系建立计划管理体系的目标匹配性完整性层次性可控性与企业的管理思想和战备导向匹配与管控模式匹配与企业管理水平、人员素质匹配要覆盖预定的各管理

6、阶段：中期规划，年度，季/月报计划等要覆盖项目开发全过程的业务活动要全员覆盖需要建立自上而下的层级逐级细分管理计划支持项目计划计划的模版及工具可供参考的工作周期适用性案例：集团三级计划体系——运营管控型集团级集团发展战备规划/3年经营规划层级项目计划体系管理计划体系一级项目总控经营计划（含关键节点计划及经营指标）公司计划/年度计划二级项目总体开发进度计划部门计划/季度、月度计划三级项目专项计划（工程、设计、招标、营销、示范区、样板间等等）员工计划/月度、周度计划某集团战略规划简单版部门年度关键业绩指标某公司年度关键业绩指标某项目总体开发经营计划某项目总体开发进度计划某项目

7、售楼处装修专项计划案例：集团三级计划体系——操作管控型集团级年度经营计划/3年经营计划层级项目计划体系管理计划体系一级项目总控经营计划（含关键节点计划+经营指标）公司计划/年度计划二级项目总体开发进度计划部门计划/季度、月度计划三级项目专项计划（工程、设计、招标、开盘、样板间等等）员工计划/月度、周度计划部门月度计划公司月度计划项目关键节点计划项目总体开发进度计划某项目开盘专项计划员工月度计划计划管理体系特点1个目标——体现企业的战略及管理思想2个体系——项目计划体系+管理计划体系3+N个层级——分级计划管理项目经营计划分级体