房地产企业设计阶段管理探析

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1、房地产企业设计阶段管理探析　　【摘要】房地产开发企业在项目建设过程中忽略了设计管理的重要性，对项目开发产生不利影响，本文分析了设计阶段管理的重点点，藉以提高项目开发的效益。【关键词】设计管理；建设成本；进度；效益房地产行业在项目设计过程中存在把控力度不严、管理疏忽问题，造成施工图纸出图后问题较多，后期进行大量修改，严重影响项目的开发进度。虽然房地产开发项目的设计费只占建安成本不足2%，却影响着70%以上的建安成本，它不仅关系到项目的建设成本、工程进度还与工程的质量等有着必然的联系，由此可见，建筑项目设计管理

2、是很有必要的，具有重要意义。一、设计的阶段划分7本文所提出的设计阶段共分为四个部分，即前期咨询、总体设计、初步设计阶段以及施工图设计等。其中在前期咨询阶段设计人员要对工程项目相关的外部条件以及客观情况进行全面了解与咨询，比如地形、气候、自然环境以及地质情况；构筑物是否与城市规划相符；诸如水、电等基础设施的情况；业主的具体要求等等。总体设计阶段则要以前期咨询为基础，在充分收集、分析相关资料的前提下，设计人员对工程项目主要内容的安排形成一个大概、整体的布局设想，将工程与周围环境的关系充分考虑进来，需要设计人员与

3、其他相关部门进行全面沟通与交流，使得项目与环境有机的融合在一起，各专业对整体方案做一个宏观的定性。初步设计是将总体设计阶段的成果进一步深化，并考虑相同或类似项目的重要经验反馈形成具体的工程初步设计文件（为设备采购而出版的采购技术要求也应在此阶段出版）。施工图设计是设计管理工作的主要阶段，在施工设计过程中，各专业对工程的实施进行具体的量化，确定出总平面施工图、建筑施工图、结构施工图、设备基础详图、工艺管道详细布置施工图、施工图的概预算等。通常情况下，施工图参照以下设计流程进行：调整、深化设计方案、建筑专业提条

4、件图、设备专业互提资料、建筑提大样资料、设备专业提土建资料、各专业作图、各专业进行综合协调，最后进行审核、会签、文整与交付。在这个过程中，项目设计管理人员要对设计节奏以及主要的设计节点进行控制、审核，以保证设计进度与质量。二、施工图阶段的设计管理1.设计文件管理7在设计文件管理方面需要注意以下几个方面：首先不能忽略电子文件的管理，设计初期就要统一文件的格式以及相关标准，一些常用的图形文件一定要实行规范化管理；其次，所有文件均要详细、严格的规定出归档范围、程序、人员职责、具体的内容与形式等，且各相关人员要认真

5、执行，真正实现规范化管理。如果同时需要纸质文件与电子文件，则要保证二者内容的一致性；第三，明确规定出文件的借阅手续与方式，尤其是可复制、修改的电子文件；最后，由于设计过程中不可避免的会出现修改的现象，因此，要严格控制文件的修改程序与修改方式，以保证文件管理的完整性、准确性以及系统性。2.设计接口管理设计接口管理是设计管理最敏感部位，主要包括以下几个方面：首先是设计单位与业主间的设计接口，业主所提供的项目要求、条件以及相关资料是重要的设计输入，设计单位与其他合作伙伴之间的接口交互关系是设计输入的一个重要部分，

6、而设计单位向业主提供的设计输出包括设计准则、设计说明书、各类图表、工程图纸、方案图、规范书、规格书、计算书以及安全分析报告等基本工程文件，如有必要还要附带研究开发报告。其次是设计单位与项目供应商间的设计接口中，如果设计单位承担了项目供应商的责任，则这一关系就属于设计单位的内部接口。最后是设计单位与其他协调单位之间的设计接口，比如土建、安装等。3.设计文件审查7为保证设计输出文件的质量，应当对设计文件进行审查，设计文件审查首先是审查其格式、内容及深度是否符合设计合同、设计任务书的要求，其次是审查其技术上的正确

7、性、准确性及合理性，主要包括以下几个方面：第一，合理配置审查工作资源，审查小组成员包括审查专业室主任、总工程师、项目负责人、专业审查人员、资料员以及档案管理员等岗位，且各人员需具备相应的资质。在审查工作输入、内部审查循环过程以及审查输出等各环节，要针对质量控制点进行严格的控制；如有必要，一些重点工程的关键技术环节需要总工程师亲自担任审查负责人，不仅可以简化审查过程，缩短审查周期，而且总工程师可以在直接参与的过程中及时发现问题，及时做出处理。第二，合理设置审查工作记录，统一制定相关的审图工作表格，具体包括：作

8、业记录表、施工图设计文件审查送审资料清单、施工图设计文件审查项目内部流转记录表、施工图设计文件审查意见告知书、相关专业审查概况表、备案与归档文件审查记录表、施工图设计文件审查资料输出交接表以及专题讨论会会议纪要等等。第三，进行严格的质量抽检，主要内容包括抽检单项审图的生产质量、专业审图人员的工作质量、及时发现审图过程中的问题等。抽检完毕后要做好相关记录，与已形成的审图工作记录一起归档备查。4.设计的进度管理7设计