第六章房地产经济波动ppt课件.ppt

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1、房地产经济学崔宗举编著第六章房地产经济波动重点问题房地产经济波动的含义和类型房地产经济波动的影响因素房地产经济波动的运行机理房地产经济波动的指标房地产周期的概念、运行阶段及测定房地产泡沫的概念、运行机理和判断指标第一节房地产经济波动的基本概念一、房地产经济波动的含义房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状态。房地产经济波动包括季节波动、随机波动、房地产周期和房地产泡沫等等。有时，广义的房地产周期也指房地产经济波动。按波动是否有规律来划分：规律性波动非规律性波动房地产经济波动按区域大小不同来划分：国家房地产波动区域房地产波动城市房

2、地产波动按物业类型和用途分类划分：住宅办公厂房市场波动商业用房市场波动厂房仓库市场波动按经营类型来划分：租赁市场波动销售市场波动二、房地产经济波动的类型第一节房地产经济波动的基本概念第二节房地产经济波动的影响因素一、制度因素制度因素包括了社会制度、土地制度、住房制度、投资体制等方面的因素。二、政策因素政策因素包括了财政政策、货币政策、收入分配政策、产业政策、区域政策、法律手段、计划指导以及政府的市场监管。第二节房地产经济波动的影响因素三、人口因素四、经济影响因素123456五、其他因素1324国民收入国民储蓄货币供给额利率物价水平税收技术因素国际因素心理因

3、素灾害第三节房地产经济波动的运行机理一、房地产经济波动的内在传导机制内在传导机制，是指经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击的反应。房地产经济的内在传导机制主要包括利益驱动机制、竞争机制、供求机制、价格机制、乘数—加速数机制、信贷利率机制、产业关联机制、经济增长制约机制。第三节房地产经济波动的运行机理二、房地产经济波动的外在冲击机制外在冲击机制，是指系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动，来源于外生变量的自发性变化。房地产经济波动的外在冲击是由各种外在影响因素导致的，例如财政政策、货币政策和投资政策的冲击、体制变动的冲击、国

4、际政治和经济冲击等等。第四节房地产经济波动指标按照指标变动和房地产基准波的先后关系，房地产经济波动指标可以划分为：先行指标、同步指标以及滞后指标。按照指标所反映的内容，房地产经济波动指标可以划分为：价值量指标和实物量指标。还有绝对指标和相对指标之分。第四节房地产经济波动指标房地产经济波动指标BECDA开发企业数量房地产投资量（投资增长率）商品房销售面积（增长率）商品房销售额（增长率）商品房空置率第五节房地产经济波动与宏观经济波动的关系一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段按照罗斯托的经济增长阶段论，人类社会发展分为六个阶段：传统社会阶段为起飞准备条件阶段起飞

5、阶段成熟阶段高额群众消费阶段追求生活质量阶段第五节房地产经济波动与宏观经济波动的关系二、房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和房地产经济相互影响一般是按照下列过程展开的：在宏观经济处于高涨阶段，房地产需求相应增加，房地产进入高涨阶段；反之成立。当房地产经济处于上升阶段时，会带动国民经济的发展，使其进入上升轨道；反之成立。一般而言，房地产周期的复苏、萧条滞后，而繁荣、衰退期超前。第六节房地产周期一、房地产周期概念房地产市场萧条、旺盛这种规律性的出现就形成房地产市场周期，一般简称房地产周期。时间数量供给线需求线ⅠⅡⅢⅣ图6

6、—1房地产周期示意图第六节房地产周期二、房地产周期类型（一）国家房地产周期（二）区域房地产周期（三）不同类型的房地产周期（四）房地产周期中不同因素之间的关系房地产开发投资与房地产消费房地产价格同房地产贷款额第六节房地产周期三、房地产周期的测定（一）描述房地产周期的基本概念房地产周期平均长度：指的是在一定历史时期内，每个房地产周期平均经历的时间长度，通常用年表示。房地产周期的振幅：房地产周期波动的幅度，以房地产经济在同一周期中由峰顶到谷底的指标差额表示，所以又叫落差。房地产周期的频率（周期次数）：指在一段历史时期内，房地产经济的波动所经历的周期次数，通常用次

7、数表示。第六节房地产周期（二）房地产周期的基本测定方法每个经济指标的时间序列中一般都包含四种变动要素：长期趋势性波动（T）、季节性变动（S）、周期性波动（C）和不规则性变动（I）。而要确定每个经济指标的周期性波动，就必须采用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节性变动和不规则性变动的影响。最基本的方法有直接测定法和剩余法。第六节房地产周期直接测定法这种方法是用代表房地产经济主要变量指标的时间序列，把每年数值直接与上一年的数值相比，求得经济变动的相对数，以此反映房地产周期波动状况的测定方法，也称环比测定法。其公式：CtIt=Yt/Yt-1其中，CtIt为第t年

8、的周期性波动及不规则变动相对数；Yt为第t年代房地产经济主要变量数