第六讲房地产经济波动ppt课件.ppt

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1、房市热点北京最火自住房昨日全部售罄有望明年底入住4.11，北京百子湾自住型商品房北京建工·动力港项目进行第二天的选房。继选房首日208套自住房被选走后，昨天下午3点多，剩余的152套房源全部被“包圆”。自住房项目弃选率仅为27%，是目前北京入市的自住房项目中弃选率最低的。自住型商品住房是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积，以90平方米以下为主，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。广州楼市成交大涨

2、改善型买家忧涨价入市积极新政出台广州首周成交环比大涨17%改善型买家担忧涨价入市积极。在“3·30新政”公布后，工行、招行、建行在内的少数银行已经率先表态执行二套房贷四成的新政，但是贷款利率维持上浮1.1倍，新政后首周(3.30-4.05)广州全市新建商品房住宅共网签1751套，环比上上周(3.23-3.29)1495套上升17%。房市热点楼市新政频出台，房价重演2009年的疯狂？3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政

3、部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。此次新政出台，能否导致房价重演2009年的疯狂上涨？在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政将在短期内刺激楼市复苏，但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变，“量增价稳”将成为2015楼市新特征。1、供需格局发生变化全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升，尤其二三线城市存量增长明显，中国房地产供求格局已经发生了深刻的变化。2009年，刚性需求促进楼市的回暖，更多的改善性需求、投资性需求开始进场，并一度成为购买主力；2014年，住宅建设量已超

4、过城镇人口增长和住房改善带来的需求，供大于求。由于房价下降以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。2、信贷松紧不同，楼市“蓄水池”作用弱化自2010年起，中国楼市的信贷环境也由松趋紧。货币供应量增速趋缓使得楼市“蓄水池”效应弱化。当前，中国房地产市场总体上正处于去泡沫和去存货的进程中。在此背景下，市场正在消化过去几年形成的大量过剩的供应。3、理财渠道渐宽，楼市投资投机性需求转向过去三年，理财产品的崛起，让中国居民的金融资产发生了转移。2014年，居民金融资产约有16%投放于理财产品，股市投资则占到居民财富的19%

5、，投资于房地产的资金越来越少。4、经济步入“新常态”中国楼市将“量增价稳”目前我国GDP增长已进入中高速发展期。“中高速发展让房地产市场不像过去十年那么火热，房价上涨速度也会慢下来。我国房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松、部分区域过剩的状态。中国房地产市场会出现反弹，但不是反转年初至4月3日，上证综指上涨19.45%，深证成指上涨22.52%，创业板指数甚至上涨70.55%。针对低迷的楼市，连续出台政策，但40个重点城市一季度新房销售仅和去年同期持平。前2个月全国新房销售更是出现16%的同比下跌。开发投资、新开工、待售等主要指标均比去年更差。

6、2015年以来，中国房地产平均销售价格下降了近五分之一，然而库存水平从9.5个月上升到14.1个月。楼市新政出台，表明中国政府对楼市的高度关注和重视，房地产市场会出现反弹，但不是反转。千亿级房企财报一手解读日前，千亿级别房企除绿地外，其他六家（万科、恒大、万达、保利、中海、碧桂园）日前都发布了2014年业绩报告。六大房企主营方向万科将成立五个新的事业部，发展转型业务，目前已经确定的三个是物业事业部、商业地产事业部、物流地产事业部，但还会继续金融地产的转型。恒大已明确了多元化未来方向，目前确定进入矿泉水、粮油、乳业、健康四大产业，作为房地产业务的有效补充

7、。中海是千亿房企中最稳健的企业，在和中建完成整合之后继续坚持原有的业务模式，同时明确短时间内不拓展海外业务，只会收购收租物业。保利地产坚持主营的同时，对房地产产业链的各个方向都有尝试，比如商业、养老（健康医疗养老）、物业、代理公司等，还将大力发展房地产基金业务。万达未来发展战略中，对住房销售的依赖度将越来越低，由重转轻的战略方向已经基本明确，O2O、电商、客户等成为企业的关键词。碧桂园还继续保持坚持三四线城市的战略，并且提出了适当进入一二线城市。此外，碧桂园也专门提出缩小项目规模，继续去家族化，完善职业经理人体系，这将是碧桂园未来发展的核心动力。收入和

8、利润同比显著上升六家千亿房企的营业收入和权益净利润平均同比分别增长22.3%和8.5%，且营业