不动产估价-6成本逼近法ppt课件.ppt

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1、第六章成本法第六章成本法第一节成本法概述一、成本法的概念和理论依据1.成本法的概念：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。以此方法求得的价格称为积算价格。2.成本法的理论依据：⑴卖方角度：房地产价格形成的费用价值论。⑵买方角度：房地产价格形成的替代原理。1、无交易、无收益的房地产估价（公共学校、医院、图书馆等）2、特殊目的房地产估价3、特殊建造的房地产（古老的商业不动产）4、狭小市场上的房地产5、市场比较法中的修正计算多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？第六章成本法二、成本法的适用范围“最

2、后一招的估价法”市场供大于求以正常成本评估的价格往往偏高——价格应向下调整市场供小于求以正常成本评估的价格往往偏低——价格应向上调整2、要结合市场供求分析来确定评估价格1、要注意区分实际成本和客观成本房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本投入成本多，并不一定其价值就高第六章成本法三、注意事项四、房地产成本构成（一）成本构成部分（二）估价类型1、新开发土地；2、新开发房地产；3、有折旧的房地产第六章成本法房地产价格=土地取得成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润直接成本：1、土地价格；2、建筑物价格；3、其它设施设备价格间接

3、成本：1、管理费用；2、投资利息；3、销售税费；4、开发利润等搜集资料估算重新购建价格估算折旧求取积算价格第六章成本法五、成本法估价的步骤第二节新开发土地的成本法估价一、计算公式新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益第六章成本法（一）土地取得成本（三种方式取得土地）1.征用农地而取得土地的成本：农地征用费、土地使用权出让金等。2.拆迁房屋而取得土地的成本：房屋拆迁补偿费、安置费、土地使用权出让金等。3.市场买卖而取得土地的成本：购买土地价款、买方缴纳税费(契税、交易手续费)等。（二）开发

4、成本1.勘查设计和前期工程费：可行性研究、规划、勘查、设计、“三通一平”等。2.基础设施建设费：道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等。3.公共配套设施建设费：非盈利性公共配套设施建设费。4.开发过程中的税费。（三）管理费用（四）投资利息1.人员工资；2.办公费；3.差旅费等。：从投入到开发期结束土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息I=P[(1+i)n－1]I——利息额P——资金额i——利率n——计息期（四）投资利息基数为土地取得费用计息期通常为整个开发期2、土地开发费用和管理费用的利息基数为土地开

5、发费用和管理费通常视为开发期均匀投入或分段均匀投入第六章成本法1、土地取得费用的利息计息例6-1总投资为400万元（包括土地取得费、开发费和管理费等），开发期2年，第一年投入总投资的65%，第二年投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（万元）00.511.5265%35%第六章成本法例6-2总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。01235

6、0%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47第六章成本法（五）销售税费1、销售费用广告宣传、销售代理费2、销售税金及附加营业税、城市维护建设税和教育附加3、其他销售税费应由卖方负担的交易手续费等第六章成本法（六）开发利润土地取得成本土地取得成本开发成本直接成本利润率开发成本管理费用投资利润率土地取得成本开发成本管理费用销售费用成本利润率房地产价格销售利润率×1.开发利润=()+2.开发利润=3.开发利润=4.开发利润=(++×)(+++)××部分

7、典型企业主营业务营业利润率水平公司名称200420052006200720082009万科股份25.75%29.22%28.47%30.27%28.15%23.60%中海地产16.36%25.92%28.04%39.68%45.64%金地集团21.55%36.93%27.38%33.49%31.75%24.12%招商地产20.06%23.75%30.69%47.11%41.43%21.13%（七）土地增值收益土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+利润）×土地增值收益率第六章成本法政府出让土地提取的所有权权益价值。某土地征地、安置、

8、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土