不动产估价6.ppt

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1、第五章成本法第一节成本法的基本理论第二节成本法的评估步骤第三节成本法应用举例1第一节成本法的基本理论一、成本法的概念成本法——以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。采用成本逼近法估价求得的价格，称之为“积算价格”。实际成本----开发建造房地产实际耗费的成本；客观成本----能对增加房地产的效用起作用的成本。2二、理论依据——生产费用价值原理买方：愿意付出的价格重新建造成本，否则自己建造；卖方：愿意接受的价格已投入的成本，否则会亏本

2、。共同点：价格=成本三、特点：1、适用范围的限制性，一般适用于新开发的房地产；2、成本高并不意味着效用和价格高；3、可为房地产投资者进行可行性分析提供重要依据。3四、适用范围适用于既无收益又无较多交易的房地产的估价，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、部队、公房等公共建筑、设施的估价。尤其适用于新开发房地产的估价。4五、成本法的基本公式(一)新开发土地的成本法公式新开发土地价格=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×修正系数新开发土地价格=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润)×(1+土地增值收

3、益率)×修正系数51、土地取得费——取得待开发土地所需的费用、税金等。根据取得土地的途径不同，土地取得费用分别为：农地征用费（征用农村集体土地）城市房屋拆迁安置补偿费（城市拆迁土地）土地出让价格（土地使用权出让市场）土地转让价格（土地使用权转让市场）62、土地开发费——在取得开发用地后进行土地开发所需的直接费用、税金等。基础设施配套费——七通一平（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面）公共事业建设配套费用——邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施费用小区开发配套费73、投资利息（1）单利计算方法投资利息=全部

4、预付资本×利率×计息期=土地取得费×利率×开发周期+土地开发费×利率×开发周期×0.5（2）复利计算方法投资利息=全部预付资本×[(1+利率)计息期-1]=土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[(1+利率)计息期×0.5-1]84、正常开发利润（1）采用投资利润率计算正常开发利润=全部预付资本×平均投资利润率=(土地取得费+土地开发费)×平均投资利润率（2）采用销售利润率计算正常开发利润=开发完成后的房地产价值×平均销售利润率95、土地增值收益土地增值收益——主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的，由

5、于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途或对土地增加投资而带来的，应归整个社会拥有。通常为10%-25%。土地增值收益=土地成本价格×土地增值收益率=(土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+税费)×土地增值收益率106、土地价格修正宗地个别因素修正宗地使用年限修正宗地内的开发和建设状况（生熟度）修正市场资料比较修正开发区某宗土地单价的计算11开发区某宗地单价=×宗地用途、区位等因素修正系数12(二)新建房地产的成本法公式新建房地产价格=购置土地价格+建造建筑物价格购置土地价格=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+

6、土地增值收益）×修正系数建造建筑物价格=直接成本+间接成本+正常利润1、购置土地价格：征地费用或拆迁补偿安置费用或出让价格；2、直接成本：新建建筑物的人工与材料成本支出；3、间接成本：人工与材料成本以外的其他支出；4、正常利润：按总成本的一定比例计算。13(三)旧有房地产的成本法公式旧有房地产价格=土地重新取得价格+旧有建筑物价格其中，旧有建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧旧有房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧必要时，还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值减损。14第二节成本法的评估步

7、骤一、收集整理资料二、估算建筑物重新购建价格（重置价格或重建价格）重新购建价格——是在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应该的利润之和。重新购建价格是指估价时点时的成本，但估价时点并非总是现在，也有可能是过去和将来；重新购建价格是客观的、社会一般的平均成本，即客观成本，不是个别企业或个人的实际耗费成本；建筑物重新购建价格是全新状态下的成本，未扣除折旧，土地重新取得成本是在估价时点状况下的取得价格。15（一）重置价格或重建价格的概念1、重置价格----重置成本，以估价

8、时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。2、重建价格----重建成本，以原有建筑材料、建筑技术与工艺、式样等，在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。——“复制”，只适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。161、单位面积