不动产估价制度

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1、.第十章不动产估价制度重点提示：本章主要介绍了中国大陆不动产估价制度的发展和中国香港特别行政区的估价制度，以及英国不动产估价制度、美国不动产估价制度和国际评估准则的概况。第一节中国不动产估价制度中国台湾地区、香港特别行政区和澳门特别行政区的估价制度与大陆不动产估价制度相比各有特点，本节着重介绍大陆和香港特别行政区的估价制度。一、中国大陆不动产估价制度八十年代末，由于中国对外开放的不断深入，商品经济浪潮的推动，不动产投资在中国的东部经济发达地区开始出现，房地产出租、出售等产权交易现象也公开或半公开地在

2、一些商品经济发达地区产生。为了适应这一经济变革，不动产估价业也在中国复苏和萌芽，随即就表现出强大的活力，在诸如土地出让、国企改革、企业重组、不动产税收、抵押贷款等社会经济活动中发挥了重要的作用。国土资源部、建设部、财政部等政府部门对不动产估价行为发布了一些行政法规和行业规范标准。目前，经有关部门发布的与不动产估价有关的法规、规章和标准见表10-1。表10-1与不动产估价有关的法规、规章和标准名称发布部门实施日期备注城镇土地定级规程（试行）原国家土地管理局1990年1月1日国有资产评估管理办法国务院1

3、991年11月16日国务院91号令国有资产评估管理办法施行细则原国家国有资产管理局1992年7月18日国资办发[1992]36号土地估价师资格考试暂行办法原国家土地管理局1993年2月13日[1993]国土[籍]字第28号城镇土地估价规程（试行）原国家土地管理局1993年6月22日城市房地产交易价格暂行办法国家计委1994年11月11日计价格[1994]1714号房地产估价师执业资格制度暂行规定建设部、人事部1995年3月22日建房[1995]147号注册资产评估师执业资格制度暂行规定人事部、原国家

4、国有资产管理局1995年5月10日人职发[1995]54号土地估价报告规范格式原国家土地管理局1996年3月1日资产评估操作规范意见中国资产评估协会1996年5月7日中评协[1996]83号房地产估价规范建设部、国家质量技术监督局1999年6月1日GB/T50291-1999财政部1999年3月2日...关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知财评字[1999]91号关于调整注册资产评估师执业资格考试有关规定的通知人事部、财政部1999年3月11日人发[1999]23号二、中国香港特别

5、行政区不动产估价制度香港测量师学会成立于1984年，1990年香港立法局通过了《香港测量师学会条例》，1991年立法局又通过了《测量师注册条例》，奠定了测量师学会及测量师的法律地位。目前，香港测量师学会是唯一代表香港测量师专业的社会团体。香港测量师分为四个组别：屋宇测量师、产业测量师、工料测量师、土地测量师。不动产估价是产业测量师的主要业务。《香港测量师注册条例》以及香港测量师学会的章程和细则是各个组别的测量师都要遵守的，产业测量师也不例外，这几个文件规定了测量师的管理部门、管理内容和执业的行为准则

6、。关于不动产估价技术方面的标准，香港测量师学会于1988年6月发布了《香港不动产指南》（第1版）。1999年出版了第2版《香港测量师学会物业资产评估指导性说明》，该版本的指南，包括13个指南和10个背景材料，适用于对公司帐户和财务报表中所记录的所有固定资产的评估，也适用于股权转让和企业合并时所需进行的评估。第二节国外不动产估价制度国外不动产估价行业以英国和美国为两种各有特色的并具有代表性的管理模式，本节对这两个国家的不动产估价制度着重进行介绍一、英国不动产估价制度（一）英国估价行业概况英国不动产估价

7、行业基本上可以分为政府管理下的估价体系和民间自律性估价体系两大体系。政府管理下的不动产估价体系，主要服务于征税目的，在组织上分为三个层次，即中央、大区和区估价办公室。中央级估价办公室设在财政部税务局之下，主要职能是制定有关政策，管理大区和区的估价工作。大区级估价办公室，全国共设有5个，主要职能是协调其所辖区内的估价工作。最初，大区和区级估价办公室都归当地税务部门直接管辖，由于估价工作的技术性、独立性越来越强，加之政府为减少行政开支而精减人员，因此，在随后的发展中，大区级和区级估价办公室逐渐从税务部门

8、中独立出来，每个地区一般都设有总估价师、主任估价师、副主任估价师、督察估价师、初级估价师和估价助理员等，其主要职能是为政府对房地产征税及为公共部门提供估价服务，除此之外，也承揽一些其他的估价项目。...民间的估价机构则是完全不依赖任何部门的独立、客观、公正的社会中介服务组织，其组织形式主要是合伙制和有限责任公司，也有少量独资形式的。这些机构大都以咨询、顾问公司的形式存在，除估价业务外，还承揽许多相关的服务业务，如接受委托从事房地产买卖、销售、出租、承租、投资等业务。民