房地产评估2014-3收益法ppt课件.ppt

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1、第四章收益还原法一、收益还原法的基本原理收益还原法（incomeapproach），又称收益资本化法、收益现值法，是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的资本化率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。理论依据——房地产价格形成的预期收益原理。100元钱在不同时期的不同价值（买房子/存银行）同一套房子在不同用途下的不同价值（出租/自住）由于房地产具有固定性、不增性、个别性、永久性等特性，使用者在占有某块土地时，房地产不仅能提供现时的纯收益，而且还能在未来年间源源不断地继

2、续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该房地产的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。二、基本公式第1年纯收益的收益现值为第2年纯收益的收益现值为其余类推，可知第i年纯收益的收益现值为该房地产的价格为：收益还原法中常用的估算公式假设①房地产未来各年的纯收益相等,a1=a2=…=ai=a；②房地产未来各年的资本化率相等，即r1=r2=…=ri=r＞0，则上式转化为一定使用年期的收益还原法估价公式，相当于使用权

3、价格当收益年期n趋于∞时，有无限年期的收益还原法估价公式，相当于所有权价格三、方法特点理论性强。方法中收益与价格的关系反映了房地产市场之租金与售价的关系。收益还原法评估结果的正确性依赖于未来纯收益与资本化率两个参数，而更主要地取决于资本化率选择的正确与否。四、适用范围收益还原法的适用范围是有收益或潜在收益的房地产。因为，如果某房地产无收益，则无从谈及资本化，也无收益价格可言。当然，从广义而言，所有的房地产都是有收益的，否则就不可能继续存在下去。因此，这里所说的收益是指可以用货币来度量的收益。因此，那些出于自用而

4、购买的房地产，如一些公益性房地产，如政府机关办公楼、学校、公园、寺庙、教堂等，不宜采用此方法。五、收益还原法的估价步骤现行的《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》分别规范房地产估价和土地估价，两者对于收益还原法的规定有所不同，现分别论述。（一）应用收益还原法的房地产估价步骤1估价程序①搜集有关收入和费用的资料；②估算潜在毛收入；③估算有效毛收入；④估算运营费用；⑤估算净收益；⑥选用适当的资本化率；⑦选用适宜的计算公式求出收益价格。2、收益法的计算公式①最一般的公式式中V——收益价格；i—

5、—年份；n——收益年限；ai——未来第i年的净收益；r——资本化率。该公式在实际估价中难以操作，除非收益年限短②收益年限无限年其他因素不变的公式此公式的假设前提是：(1)收益年限，n为无限年；(2)净收益每年不变为a；(3)资本化率大于零为r。例：有一房地产，利用该宗房地产正常情况下每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为12万元，该类房地产的资本化率为8.5%，则该宗房地产的价格为：（万元）万元③收益年限有限年其他因素不变的公式此公式的假设前提是：(1)收益年限有限为n；(2)净收益每年不变为a；

6、(3)资本化率不等于零。用于——直接用于计算价格；不同年限价格的换算；比较不同年限价格的高低；用于比较法中土地使用年限修正；例：有一房地产，利用该宗房地产正常情况下每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为8万元，该类房地产的资本化率为8%，另外，该宗房地产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用了10年，则该宗房地产的价格为：④净收益在未来的前若干年有变化的公式a.收益年限无限年的公式式中t——净收益有变化的年限。此公式的假设前提是：(1)净收益在未来的前

7、t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；(2)资本化率大于零为r；(3)收益年限n为无限年。b.收益年限有限年的公式此公式的假设前提是：(1)净收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；(2)资本化率不等于零为r；(3)收益年限有限为n。⑤净收益按一定数额递增的公式a.收益年限无限年的公式式中b——净收益逐年递增的数额。此公式的假设前提是：(1)净收益按一定数额递增；(2)资本化率大于零为r；(3)收益年限n为无限年。b.收益年限有限年的公式此公式的假设前提是：(1)净收益按一定数额递增

8、；(2)资本化率不等于零为r；(3)收益年限有限为n。⑥净收益按一定数额递减的公式净收益按一定数额递减的公式只有收益年限有限年一种：式中b——净收益逐年递减的数额。此公式的假设前提是：(1)净收益按一定数额递减；(2)资本化率不等于零为r；(3)收益年限有限为n，且，n≤a／b。⑦净收益按一定比例递增的公式a.收益年限无限年的公式式中g——净收益逐年递增的比率。此公式的假设前提是：(1