房地产价格的收益法评估.ppt

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1、房地产价格的收益法评估一收益法的基本理论1.收益法:将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益,用适当的折现率折算到估价时点价值的方法2.某宗房地产的市场价值为该房地产自估价时点后能够产生的各项净收益现值之和二净收益估算1.潜在毛收入估算潜在毛收入是指假定估价对象被全部利用或出租的情况下,按照市场平均经营状况或市场租金水平,估算估价对象所能够产生的总收入2.有效毛收入从潜在毛收入中,扣除估价对象预期可能存在的部分闲置(空置)及坏账等损失后的收入(3)经营费用估算包括经营管理费、日常维修费、保险费、税金等(4)净收益估算净收益=有效毛收入-经营费用三、折

2、现率估算1.折现率：投资者能够从一项“相似的”投资中得到的回报率2.折现率估算方法（1）市场提取法（比较法）（2）资本资产定价模型r-rf+β(rm-rf)r为折现率，rf为无风险利率，rm为社会投资平均报酬率或市场利率，β为估价对象房地产的不可分散系数β=(r-rf）/(rm-rf)>1r>rm<<==(3)投资资本结构组合法r=rm×m+re×（1-m）rm为抵押贷款折现率re为权益资本（自有资本）期望的投资回报率m为抵押贷款价值比例1-m为权益资本占房地产价值的比例(4)债务保证率法r=DCR×rm×mDCR=NOI/ImDCR为债务偿还保证

3、率=年净收益（NOI）/年债务偿还额（Im）四、残余法A=VL×rL+Vb×rbVL=（A-Vb×rb）/rL或Vb=（A-VL×rL）/rbA为土地和地上建筑物共同产生的净收益VL为土地价值Vb为建筑物价值五、收益法应用举例估价对象为一写字楼，钢筋混凝土结构。土地面积为10000平方米，建筑面积为50000平方米，使用面积35000平方米，土地使用权年限自2000年6月30日起50年，现需要评估该写字楼在2005年6月30日价格。估价过程如下：该估价对象为一收益性房地产，适宜于选用收益法进行评估。经过市场调查分析表明，该写字楼已经全部租出。目前的

4、契约租金月平均为250元/平方米，其中有50%面积的租期截止到2005年12月底，另外50%面积的租期截止到2006年6月底。该写字楼的市场租金应为300元/月.平方米，可出租使用面积为32000平方米，其余3000平方米为管理人员用房和设备用房。同类物业的市场平均空置率预期将继续保持在12%左右。楼内办公家具由出租人提供，原价值400万元，经济耐用年限为10年，残值率为2%。日常管理及维修费用每月为75万元，房产税为房屋租金（扣除家具部分）的12%，其它税费约为实际总租金收入的6%。第五节房地产价格的假设开发法评估一、假设开发法基本理论（一）假设

5、开发法原理及适用范围将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期望利润，所得剩余额作为估价对象房地产的价格生地毛地：完成土地使用批准手续，至少具备道路等三通条件，但地上建筑物尚未被拆除熟地：具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地1、将生地开发为熟地租售生地价格=预期开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买生地的税费2、在熟地上建造房屋租售熟地价格=预期开发完成后的房地产价值-熟地上建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买熟地的税费3、

6、由生地建造房屋租售生地价格=预期开发完成后的房地产价值-由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买生地的税费4、将毛地开发为熟地租售毛地价格=预期开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费5、由毛地建造房屋租售毛地价格=预期开发完成后的房地产价值-由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费6、将旧房屋装修改造为新房屋后租售旧房屋价格=预期装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-

7、销售费用-装修改造投资利润-购买旧房屋的税费7、将在建工程完成为房地产租售在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-购买在建工程的税费（二）假设开发法估价步骤:1.调查估价对象的基本情况2.选择最佳开发利用方式3.估计开发周期4.预测开发完成后的房地产价值5.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费6.进行具体的计算二、应用举例1988年上海虹桥经济技术开发区第26号地块，面向国际招标。该地块面积12927平方米，可利用方式为商住综合用途，容积率为5。该地块

8、最终由日本孙氏企业有限公司于1988年6月30日，以10416万元人民币取得。香港一家地产咨询公司受托为孙氏企业进行该地块