《房地产二收益法》PPT课件

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1、第四章房地产评估第一节房地产评估概述(二)一、土地与土地使用权(一)土地土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。第一节房地产评估概述(二)第一节房地产评估概述(二)一、土地使用权、土地（一）土地土地的供给可分为自然供给和经济供给土地的自然供给是指地球提供给人类可利用的土地数量。土地的经济供给是指在地球的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。第一节房地产评估概述(二)（二）土地的特性1、土地的自然特性（1）位置的固定性（2）质量的差异

2、性（3）不可再生性（4）效益永续性2、土地的经济特性（1）供给稀缺性（2）可垄断性（3）土地利用多方向性（4）效益级差第一节房地产评估概述(二)（三）土地使用权在我国，城市的土地所有权属于国家；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。集体土地不能进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。第一节房地产评估概述(二)土地出让的最高年限由国务院确定。①居住70年②工业50年③科、教、文、卫、体50年④商业、旅游、娱乐40年⑤综合或者其它用地5

3、0年土地使用权出让土地使用权转让土地使用权再转移，包括出售、交换、赠与第一节房地产评估概述(二)二、地价与地租（一）地价的形成机制土地的价格主要是由地租或其收益所决定的，即由土地使用价值决定。（二）地价地特征1、地价是地租的资本化4、地价与用途相关2、地价是权益价格5、地价具有个别性3、土地具有增值性6、地价具有可比性第一节房地产评估概述(二)三、房地产及其特性房地产是土地及其权属的总称。房屋建筑物不能脱离土地而存在，土地的使用价值需要通过房屋建筑物来反映。房地产特性：1、位置固定性2、供求区域性3、长期使用性4、投资大量性

4、5、保值与增值性6、投资风险性7、难以变现性8、政策限制性第一节房地产评估概述(二)四、房地产评估的原则由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产是一个不完全竞争即不充分的市场。1、供需原则2、替代原则3、最有效使用原则4、贡献原则5、合法原则：城市规划及相关法律的规定。第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格体系（一）土地价格体系1.基准地价2.标定地价3.出让底价4.转让价格5.其他价格：抵押价格、课税价格第二节房地产价格及其影响因素（二）房产价格体系1.生产用房产价格（1）福利价格2.居住用房产价格（2）成本价

5、格3.营业用房产价格（3）商品价格4.行政事业用房产价格第二节房地产价格及其影响因素二、房地产价格的分类1、按权益：所有权价格、使用权价格、其他权利价格2、按价格形成方式：市场交换价格和评估价格3、按实务形态：土地价格、建筑物价格和房地产价格4、按价格表示单位：总价格、单位价格、楼面地价楼面地价＝土地总价格/建筑总面积＝土地单价/容积率5、其他价格类型，公告地价、申报地价第二节房地产价格及其影响因素三、房地产价格的影响因素影响房地产价格的因素通常可划分为：一般因素、区域因素和个别因素（一）一般因素一般因素是指影响一定区域范围

6、内所有房地产价格的一般的、普通的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素等。1、经济因素。（1）经济发展因素（2）财政金融因素（3）产业结构因素第二节房地产价格及其影响因素（一）一般因素2．社会因素。(1)人口因素。(2)家庭规模因素。(3)房地产投机因素。(4)教育科研水平和治安因素。(5)社会福利因素。第二节房地产价格及其影响因素（一）一般因素3．行政因素。(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。(4)行政隶属关

7、系变更。(5)交通管制。4．心理因素。第二节房地产价格及其影响因素(二)区域因素1．商服繁华因素。2．道路通达因素。3．交通便捷因素。4．城市设施状况因素。5．环境状况因素。(三)个别因素1．土地的个别因素。(1)区位因素。第二节房地产价格及其影响因素(三)个别因素1．土地的个别因素(2)面积因素、宽度因素、深度因素。(3)形状因素。(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。(5)容积率因素。(6)用途因素。(7)土地使用年期因素。第二节房地产价格及其影响因素(三)个别因素2．建筑物的个别因素。(1)面积、结构、材料等。

8、(2)设计、设备等是否良好。(3)施工质量。(4)法律限制。(5)建筑物是否与周围环境协调。第三节房地产评估的收益法一、基本思路房地产的价格＝纯收益/资本化率收益法的理论前提是：收益性房地产能够在未来的时期内形成源源不断的收益。房地产所有者可以凭借对房地产拥有的产权合法地取得这些收益。第三