《房地产估价》课件ppt8收益法

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1、第八章收益法第八章收益法一、概念1、根据估价对象预期的未来收益来求取估价对象价值的方法；是预测估价对象的未来正常净收益，然后将其转换为价值（资本化过程），来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法2、直接资本化法是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。（收益乘数法）3、报酬资本化法是一种现金流折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。§8-1收益法概述第八章收益法二、理论依据现代收益法是建立在资金时间价值观念上的三、适用范围和条件1、适用范围有收益或有潜在收益的房地产2、条件房地产未来的收益和风险能教准确地

2、量化预期原理§8-1收益法概述第八章收益法四、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入3、估算有效毛收入潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入4、估算运营费用维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益5、估算净收益净收益＝有效毛收入－运营费用6、选用适当的资本化率7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格§8-1收益法概述第八章收益法§8-2报酬资本化法的计算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an第八章收益法1、a.r.n

3、的时间单位一致通常以年为单位2、假定各期净收益发生在年末V——价格ai——净收益n——收益期限r——报酬率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an一、一般公式第八章收益法二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=an=∞r=0有限年——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a第八章收益法公式用途：①直接用于计算价格；②不同年限价格的换算；③比较不同年限价格的高低；④用于比较法中土地使用权年限修正。第八章收益法1、直接用于计算价格例8-1：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使

4、用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的报酬率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。第八章收益法2、不同年限价格的换算假设：则有：如果：an=aN=a则有：如果：R=r则有：第八章收益法例8-2已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡，报酬率为8%，试求其30年收益权利的价格。第八章收益法例8-3已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的报酬率为8%，试求假设其土地使用权为50年、报酬率为10%下的价格。第八章收益法3、比较不同年限价格的高低例8-4：有A、B两宗房地产，A房地产的收

5、益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设报酬率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。计算A房地产30年的收益价格:第八章收益法A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★A

6、地的价格。宗地价格=基准地价×K日×K区×K个×K容×K年×……第八章收益法a发生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第八章收益法01234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第八章收益法a发生在期中01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a……a……a第八章收益法a前几期不等三、纯收益按一定比率递增（减）——有限年公式n=∞——无限年公式r=g有限年0123……naa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1第八章收益法ai=a(1+g)i-1例8－6某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时

7、点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。试求该宗房地产的价格。第八章收益法01234……192021……na1a2a3a……aaa(1+g)……第八章收益法四、纯收益按一定数额递增（减）——有限年——无限年0123……naa+ba+2b……a+(n-1)b第八章收益法ai=a+(i-1)b例8-6某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一