基于旧城区改造综合评价体系探究

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1、基于旧城区改造综合评价体系探究　　摘要：改革开放以来，中国的城市经济结构和产业结构均发生了重大战略转变，城市建设飞速发展，以房地产经营开发为主体的建设模式成为城市建设和土地开发的主旋律。本文剖析影响旧城改造建设时序的诸多内部及外部因素基础上，尝试构建旧城改造建设时序综合评价指标体系，用客观量化的方法尽量减少主观因素的干扰，为我国旧城改造建设时序的制定提供参考。关键词：旧城改造；建设时序；综合评价体系；中图分类号：U418.8文献标识码：A1引言7在城市化进程不断加快的今天，一座座拔地而起的现代化高楼印证着城市结构及城市面貌的不断蜕变，城市原有的土地利用效益、功能布局、基础设施等都大大落后

2、于现代化城市运行的要求，旧城的功能发展、社会结构、产业结构都面临重大调整。旧城改造涉及城市定位、经济发展、资源配置、环境生态、历史风貌保护、拆迁安置、资金筹措、配套政策等一系列问题，既是关系城市经济和社会发展的全局性问题，又是一项庞大的系统工程，需要人力、财力、物力和政策层面的巨大支持。旧城作为复杂的统一整体，系统内各元素之间总在不断地相互适应，整个系统处于不断变化的状态中，因此旧城改造处于持续更新之中。旧城改造应是一个分阶段逐步开展的渐进式过程，而不应是大规模的一次性成片改造。旧城改造应制定与城市发展动态呼应的时序规划，将空间规划与政府管理决策的计划进行有效结合，将目标蓝图转化为可逐步

3、实施的操作指南和行动方案，以实现社会效益、经济效益、环境效益三者的有效融合。当前旧城改造主要以政府为主导，采用市场化的运作模式进行，如何将旧城有机更新与城市可持续发展相结合，找准旧城改造突破口并科学选取启动项目在我国现阶段显得尤为重要。2旧城改造建设时序评价指标体系对旧城改造建设时序的分析应从宏观即政府决策与城市建设目标角度，以及微观即旧城自身特征两个层面予以综合考虑，将影响旧城改造建设时序的影响因素分为城市规划及建设发展目标、政府决策、旧城现状、社会经济、区域商品房价格五大类。依据旧城的功能内涵和现状内涵，将影响旧城改造建设时序的五个主要因素作为时序评价指标体系核心内容，分析判别旧城改

4、造建设时序的状态、过程和趋势。7按照旧城改造建设时序的内在规律和运行本质，自上而下构建了由目标层、要素层和因子层三个层次构成的时序评价指标体系。其中，最高级别的目标层为旧城改造实施；综合社会政治、经济、文化等多种角度综合评判确定要素层指标，即规划发展目标、旧城现状、政府决策、社会经济及区域商品房价格五个主要影响因素；因子层对要素层指标逐一分解和细化，以若干评价因子作为评价旧城改造建设时序的具体评价指标。2.1城市规划及建设发展目标城市规划主要研究确定城市发展目标、原则、战略部署等重大问题，表达的是城市政府对城市空间发展方向的意志。城市规划以宏观角度对城市用地布局及发展定位提出控制要求，历

5、史悠久的旧城则是城市规划的重点关注对象。在城市规划管理层面上，政府对规划的“先导”作用越来越重视。因此，旧城改造与近期城市建设的发展目标关系密切，考察城市规划对旧城的定位是制定旧城改造建设时序的重点内容。根据任务、目标及要求的不同，城市规划可划分为城市总体规划、分区规划、各类专项规划及重点地段规划等诸多层面，其中总体规划从宏观层面对旧城用地布局、发展定位等均提出了要求，各类专项规划则从中观乃至微观角度对旧城建设提出了更为详细的控制引导。2.2旧城现状7改造区域现状是决定旧城改造最为本质的要素。正是由于旧城普遍存在土地利用率低，建筑密度大，建筑老化，人口过于密集，环境卫生、生活服务、绿化等

6、各类配套设施缺乏，居住条件较差等诸多与现代城市不相适应、不和谐的因素，无法满足现代生产生活的需要，而被推到改造的风头浪尖。旧城中的人口合理疏散、妥善安排拆迁还建、顺利实现资金平衡是旧城改造的难点，因此盘点旧城现状，并将其纳入改造评价系统，是科学制定建设时序的重要步骤。改造区域现状是决定旧城改造最为本质的要素，主要用区位状况、所在区域地价级别、改造区建筑量大小、动迁居民户数、改造区用地规模、配套设施现状等六项子因子加以描述和细化。其中，区位状况、所在区域地价级别是促进旧城改造实施的积极因子，其余为消极因子。2.3社会经济众所周知，旧城特别是位于特定历史文化街区、拥有显著历史建筑特色及城市肌

7、理的旧城，往往是城市历史印记和人文风貌的生动载体。保护、开发好具有悠久历史特色的旧城，使之成为现代城市发展的形象窗口，可产生良好的社会效益和经济效益。此种类型的旧城因其特殊的历史原因或自然地貌特征而引起社会的认知与关注，无疑关注度越大、覆盖面越广，社会稳定及环境改善的呼声就越强、政府的决策力度也会越大，促成其改造的速度就会越快。另一方面，区域经济实力越强，则政府的财政及税收越充足、资金实力越雄厚，随之越有利于旧城改造项目向前推进。因