万达济南魏家庄项目市场分析及定位报告ppt课件.ppt

《万达济南魏家庄项目市场分析及定位报告ppt课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、百年商埠区的复兴之光-万达·魏家庄项目市场研究报告面临的困局目标目标下的战略市场定位实现回答研究范式研究方法电话调研问卷调查网络调研客户访谈实地“踩盘”住宅问卷调查写字楼问卷调查商业经营户访谈企业办公需求访谈上篇：站在高处，审视宏观PART1PART2PART3PEST分析主城区区域分析土地市场分析宏观分析C-PEST模型经济因素(Economic)主要经济指标产业结构GDP及增长情况人均可支配收入年末人均储蓄余额固定资产投资……社会因素(Social)主要人口增长情况城市化率项目周边情况技术因素(Technological)新技术新工艺新材料政策因素(Political)国家的政策、法

2、规城市总规划片区发展规划城市化因素（Civilization）宏观分析济南城市化的发展轨迹前期中后期城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50％（中后期）左右时，城市化进程将呈现20年左右的高速发展阶段，当城市化水平达到70％以后，城市化进程将进入平稳发展期。--纳瑟姆济南从2002年开始，进入城市化高速发展期。宏观分析政策因素政策的引导与调控力度加大政府政策的导向在济南城市化进程中居于核心地位，通过有效率的城市建设的制度安排，促进城市基础设施建设合理有效利用，提高城市土地利用效率，促进房地产开发，以满足社会经济发展。强拆1000万平米“野楼盘”；08年底建成140万平米经济适用房；

3、17个旧城改造进入实质运作；49个（共53个）片区控规集中出台；2007，济南房地产调控年！强力推动11运“奥体”片区成熟；“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略决定了济南市未来城市的走向。城市向东、向南发展的趋势，扩散效应显现。城市中部是济南展现泉城特色风貌的区域。配套成熟完善，商业和商务氛围最佳，消费者认同度也最高，提升和保护是该区域发展的两大关键词。中部旧城的功能定位：人居环境优美，各类设施齐全的新兴城市街区整体城市发展与规划济南市的政治、经济、教育、商务等功能区较为集中，中心积聚效应依然明显。行政机关：山东省的省级政府部门和济南市主要政府部门集中在城市中心城区。商业中心：市级

4、商业中心在中心城区，以泉城路为核心，呈放射状。文教区域：重点高等院校集中在中部的东向和南向区域。商务办公：集中在泉城广场、二环东路、山大路、经十路等区域。区域发展规划商埠片区顺河高架路纬十二路胶济铁路经十路该片区将以保护为主，打造拥有百年历史文化积淀的商埠区。总用地面积约838.56公顷两市复兴三区保护经纬格局环链渗透区域发展规划新型商埠区济南拟结合旧城区改造和建设，在市中区规划建设集历史文化、旅游休闲、商贸为一体的新型商埠区。其中，魏家庄片区将成为新商埠区的核心片区。新商埠区将由四部分组成，具体包括魏家庄片区、馆驿街片区、大观园片区和万紫巷片区。宏观分析经济因素居民人均可支配收入10.

5、3%社会消费品总额年均增长17.9%工业增加值年均增长16.9%固定资产投资年均增长20.4%生产总值平均增长14.2%近年来济南市各项宏观经济指标一直保持快速增长的趋势；经济的助推及需求拉动必将带动济南市房地产市场快速发展。济南市固定资产投资及房地产投资呈现逐年上升的趋势，虽然房地产投资受政策影响较大，但从06年的统计数据可以看出，房地产投资的增长速度开始明显回升。宏观分析经济因素随着第三产业在整个产业结构中的比重逐年提升，房地产业的发展前景及对整个产业结构、整个社会的贡献也会逐渐凸显。济南市从2002年到2006年，GDP总量、人均GDP及GDP增长速度都保持在一个较高的水平。GDP

6、的快速、稳定增长给房地产开发提供了一个稳定的经济基础。宏观分析经济因素济南市市区居民人均可支配收入及其增长率快速增长，预计今后几年将持续增加。2004年到2006年，年末城乡居民人均储蓄存款余额亦不断增加。2006年，其增长率因股市等因素影响，下降近７个百分点；2007年，央行存款利率的多次上调及近期股市变动，其年末城乡居民人均储蓄存款增长率预计将有所上升。人均可支配收入及人均储蓄存款额的增加，为房地产业的发展积累了大量的有效需求，是济南市房地产市场持续发展的保障。宏观分析社会因素20062010主城区人口220万340万人口的持续增长，人口异质性增强，带来消费需求的多样化特征，为房地产

7、业带来持续的刚性需求。人口指标年份大学生在济就业人数（万人）20052.12006320074.3以旧村居民、打工人员和中小私营企业主为主，年龄结构偏老多高级白领、中层管理人员和老企业员工，年龄结构年轻化，收入较高多为老企业职工和旧村居民，年龄偏老。省直机关、高校教学人员较多，人口收入水平最高，年龄结构中年化。工作的白领最多，居住人口以老城居民和私营企业主为主，人口年龄不均衡。宏观分析社会因素区域人口特征宏观分析城市文化特点齐鲁文化