德思勤昆明万达广场项目项目定位报告.ppt

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1、地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——昆明万达广场项目项目定位定量及开发策略研究报告本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofth

2、ecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes第一部分研究思路目标沟通德思勤对本项目目标的理解项目整体发展核心问题思考本报告研究思路1234目标沟通我们的开发目标是什么？利润最大化进一步提升企业品牌知名度迅速回笼资金销售持续增长德思勤对本项目目标的理解叫座树立片区高价实现全市范围的高销售率在2010年的曲靖地产市场中取得非凡的影响力……叫好打造一流的新型商业中心成为市民中意的消费场所建设城中心生态人文社区为政府税收、就业做贡献竖立城市建筑景观的新

3、地标……项目整体发展核心问题思考从我们操作的多个综合体项目来看，都市综合体成败的关键点在于是否有足够的市场支撑力，如何最大化发挥复合价值，而对于本项目而言，以下三个问题很重要：项目地块自身条件有什么优劣势，对项目发展又怎样的影响？综合体内部商业与其他物业的关系如何，如何以商业价值带动其他物业的价值？使整体价值最大化？？？13发掘项目地块的核心价值从价值最大化的角度出发为项目各物业需找发展机遇未来市场需求是否足以支撑原规划体量，综合性项目的市场机会在哪？？2项目定量研究1.项目地块研究解析地块特质，及其对项目发展的影响3.各物业发展机遇分析寻找市场空白，发掘变现能力最强的物业。通过对消

4、费者、投资者和经营者的研究，发掘项目发展机会本报告研究思路4.项目定位定量研究研究并确定项目发展内容并为项目确定适宜的市场定位；构建项目物业种类、功能及规模，明确各个物业产品类型及规模配比+5.项目开发策略研究项目开发策略与开发时序研究6.初步经济测算根据项目开发策略对项目进行初步经济测算+所有研究的核心均围绕：物业的价值2.宏观背景研究分析项目经济、规划宏观背景，及其对项目发展的影响+第二部分项目定位定量研究项目整体定位研判商业物业定位定量商务办公物业定位定量酒店物业定位定量住宅物业定位定量12345项目整体定位研判1项目整体发展定位研究思路项目地块与宏观背景研究结论回顾物业发展机

5、遇研究结论回顾项目发展综合评价项目核心价值提炼项目整体定位建议项目整体发展定位研究思路地块研究宏观背景研究物业发展机会研究项目综合评价项目核心价值提炼项目整体发展定位项目地块与宏观背景研究结论回顾项目地块城市发展政策影响规划前景本项目地块是曲靖中心片区核心区域内，规模最大的地块；优越的交通区位条件将促进本项目在建筑外观、功能定位、硬件条件、目标客群等多方面达到高标准，使之真正成为曲靖中心片区的标志性建筑群。曲靖规划建设100万人口、100平方公里的珠江源大城市，在人口支撑、消费力提升和城市建设等方面上都将为本项目发展创造良好机会；曲靖目前全市经济正处于一个上升期，经济的发展和收入的提

6、高也将推动消费的活跃；随着麒麟商业广场的开业,使得南路消费人群有向北边移动的变化,随着政府的规划和周边楼盘的开发和入驻,本项目周边商业氛围日渐浓厚。近期政府颁布的一系列房地产调控政策，从短期来看，对本项目的成交有一定影响；但是从长期来看，由于整个房地产市场的规范化发展，本项目将拥有良好的长期发展机会。曲靖作为滇东城市群的东部增长极规划2020年建设成为百万人口珠江源大都市，未来十年人口增长，经济发展将带来大量的商业商务居住等方面的需求；麒麟区作为未来特大城市CBD，也提出了新建综合性购物中心、商务金融中心的要求。位置核心，交通优越，规模宏大；城市经济发展收入提高推动消费的活跃；未来城

7、市规划前景远大，人口经济增长带来商务商业居住需求。曲靖未来的整体商务环境还需要产业发展支持，对于银行、保险、金融等行业的企业需要形象较好的商务办公产品；小企业对办公场所位置的需求逐渐提升，部分客户表示有购买自用的打算。物业发展机遇研究结论回顾商业商务办公酒店住宅商业新产品、新创新、新品牌及新型的商业模式和业态规划有机会获取市场青睐；订制式商务办公物业有市场机会，可突破；舒适型住宅与小户型公寓适应市场，可发展；本项目需要发展高星级酒店，产权式酒店作为新型投资