关于房产测绘中房屋共有面积测算和分摊方法探析

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1、关于房产测绘中房屋共有面积测算和分摊方法探析　　摘要：房产面积的计算及分摊是房产测绘工作中的一项非常重要的工作，是形成房产测绘成果的关键环节，其准确性直接影响到测绘成果的质量，不能有任何错误。本文系统地介绍了房屋共有面积的测算，重点对房屋共有建筑面积测算与分摊方法进行了探讨。关键词：房产测绘；房屋共有面积；分摊方法Abstract:Therealestateareacalculationandallocationisaveryimportantworkofrealestatesurveyingandmappingwork,itistheformationofrealest

2、atesurveyingandmappingresultsofthekeylink,itsaccuracydirectlyaffectsthequalityofSurveyingandmappingresults,therecanbenoerror.Thispapersystematicallyintroducesthetotalhousingareacalculations,thefocusonhousingatotalconstructionareaofmeasurementandassessmentmethodswerediscussedinthepaper.Key

3、words:RealstateSurveyingandmapping;housingatotalarea;assessmentmethod中图分类号：P258引言商品房面积测算，是一项政策性和技术性强，精确度要求高的工作。近几年，随着我国的房地产事业的迅速发展，房产测绘的作用和地位越来越显得突出和重要，以逐渐形成一个独立的新兴行业。房屋建筑面积测绘是房产测绘过程中一个主要内容，它关系到房地产开发商与业主的切身利益。1．房产测绘的特征房产测绘的对象是房屋和房屋用地；目的是为房地产管理提供准确可靠的成果资料。所以房产测绘主要有两个方面的特征。第一，房产测绘具有一般测绘工作的特

4、征，即用标准量去衡量客观量，并且按照一定的精度要求去描述客观对象的空间关系和数量关系；第二，房产测绘服务的对象是千家万户老百姓，测绘结果直接决定房屋这一特殊商品的“量”，在房地产市场交易中充当“秤”的作用。8对于房屋建筑面积测绘来说，其作业单元一般为一幢楼房，第一特征表现不明显，而第二个特征却与诸如基础测绘、资源调查测绘、工程勘察等测绘有着本质的区别。它具有工作量极大、服务对象众多、直接参与市场的特点。所以，我们不仅要从专业技术角度，更要从市场角度，社会意义来认识房屋面积测绘工作。为了适应市场经济的发展，切实做好房产测绘工作，尽量规避可能出现的问题，要求房产测绘单位及技术

5、人员要有高度的责任意识，认真的工作态度。不但要熟悉测绘知识，还要懂得房产和工程知识，在具体工作中要杜绝错误，并且尽最大努力做到公平和公正。2．房屋共有建筑面积的计算范围2.1共有建筑面积（可以分摊）包括：2.1.1栋内作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为本栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算；2.1.2套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。2.2以下几种情况不计入共有建筑面积（不可以分摊）：2.2.1作为人防工程的建筑面积；2.2.2独立使用的地下

6、室、半地下室、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动非机动车集中停放的部位等；2.2.3与本幢房屋不相连以及设在栋内为他栋或多栋服务的警卫室、管理用房、设备间等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公共用房屋等；2.2.4按规划批准建设的层高大于或等于2.20m的技术（结构）转换层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，其中扣除楼电梯间和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积。3．房屋共有建筑面积的分摊方法83.1住宅共有建筑面积的分摊方法国标《房产测量规范》中规定，住宅楼以幢为单元，按各套房屋的套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。其实际操作中，一般情况，住宅

7、楼采用按整栋分摊。在整栋分摊中整栋的共有面积视为整栋中各户共同共有，全栋对共有面积分摊为一个系数。另外，若住宅楼底层为附属层（如架空层、杂物房层等），层高2.20m（含2.20m），上部为住宅单元构成，可以照商住楼共有面积的分摊方法处理，将该楼划分为住宅和附属层两个功能区。特别情况，如一幢住宅楼里有的单元没有电梯，有的只有楼梯，该种情况下应将有电梯的各单元合并成一个功能区，分别进行共有建筑面积分摊计算。对于确认为一栋且由裙楼相连的不同塔楼，应分别划分为不同功能区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按楼梯或电梯细分功能区分别计算