房屋测量中共有面积测算与分摊相关问题探讨

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1、房屋测量中共有面积测算与分摊相关问题探讨陆延房地产集团有限公司山丙太原030002【摘要】随着建筑房地产行业高速发展，人们对它的关注度越来越普遍，而在房地产测量中房屋面积的测量准确性与否，与人们的住房安全和居住环境有很大的关联。文章介绍了房屋共有建筑面积的计算范围，分析了共有建筑面积的分摊方法，探讨了房屋井有面积测算与分摊中存在的问题及对策。【关键词】房屋测量；共有面积；分摊计算引言近年来全国的房地产业有了飞跃的发展，房地产业已成为社会主义市场经济中一个支柱性产业，房地产作为一个不可移动的、长久拥有、价值巨大而又人人必需的特殊商品

2、进入市场，现己受到社会各界人士的关注，因而对房产测量的准确性与现实性也提出了更高的要求。一、房屋共有建筑面积的计算范围1、共有建筑面积(可以分摊)括：(1)栋内作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为木栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算；(2)套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。2、以下几种情况不计入共有建筑面积(不可以分摊)：(1)作为人防工程的建筑面积；(2)独立使用的地下室、半地下室、车库、仓库、杂(储)

3、物间等；作为机动非机动车集中停放的部位等；(3)与木幢房屋不相连以及设在栋内为他栋或多栋服务的警卫室、管理用房、设备间等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公共用房屋等;（4）按规划批准建设的层高大于或等于2.20m的技术（结构）转换层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，其中扣除楼电梯间和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积。二、共有建筑面积的分摊方法1、共有建筑面积分摊系数应分摊共有建筑面积与套内建筑面积之和的比值即为共有建筑面积分摊系数。共奋建筑面积分摊分为一级分摊和多级分摊。凡一幢房屋与艽他房屋间没有

4、共有建筑面积，且房屋使用功能单一，各分户对其共冇建筑面积的共冇共用情况基本一致的纯住宅、办公（写字）楼、标准厂房等整幢建筑物应分摊共奋建筑面积与整幢建筑物的套内建筑面积之和的比值为共有建筑面积分摊系数该种类型建筑物的共冇建筑分摊系数只冇一个数值，即为一级分摊（或称为整体分摊）,共有建筑面积分摊系数4童内砬分摊的共有建筑面积之和÷幢内各套房屋套内建筑面积之和。对于一幢建筑中若有功能区不同的情况，共冇建筑面积分摊系数出现多个，即为多级分摊。通俗的讲有吋住宅和写字楼合在一起的分摊系数不一样，有吋综合楼有商场、写字楼、住宅等

5、要分摊几次而且每次作为分母的套内建筑面积之和也不一样。对于该种建筑物共冇建筑面积分摊要进行逐级分摊，首先要对整幢建筑物的功能区进行划分，并根据各个功能区分别进行套内建筑面积及共奋建筑面积计算，然后分析统计幢共奋建筑面积和区域共奋建筑面积（即各级分摊吋共冇建筑面积），最后按从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则进行共冇建筑面积分摊。需强调的一点是在进行共有建筑面积分摊后的每层产权面积不一定为该层建筑面积，因为在进行幢共冇建筑面积分摊吋会将非本层的共冇建筑面积进行分解，例如把屋面的共奋电梯检修冋等面积按比例增加至本层或将本层中为整幢楼服

6、务的警卫值班室、管理用房和设备用房等面积分摊给其他功能区域。2、共有共用面积的分摊计算对于纯住宅楼或纯写字楼的共有共用建筑面积以幢为单位按以下公式进行分摊：某套应分摊面积=共右共用建筑面积该套房屋建筑面积÷各套房屋建筑面积之和。多功能综合楼的共有共用建筑面积的分摊，由于建筑物内有住宅，有商业用房，也有办公用房，各共有共用建筑面积的功能与服务对象不相同。因此对多功能综合楼的共有共用建筑面积的分摊不能只用一个分摊系数进行一次分摊。而应按谁使用谁分摊的原则，对各共奋共用面积按照各自的功能和服务对象分别进行分摊。（1）在进行

7、共有共用建筑面积分摊时，应按照分摊级别的高低依次进行分摊；低级别的共有共用建筑面积应参与高级别的共奋共用建筑面积的分摊。（2）共有共用部位服务对象不完全相同。并且无法区分服务范围谁大谁小，分摊这几部分共有共用建筑面积吋，互不参与对方的分摊。（3）该套内建筑面积参与过的所有级别的共有共用面积分摊系数相加即为该套内的共有共用建筑面积分摊系数。在分摊过程中，采取由上而下的分摊模式，既首先分摊整幢的共冇共用建筑面积，把它分摊至各功能区；功能区再把分到的分摊面积和功能区内原来自身的共有共用建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各个层；然后层再把

8、功能区分到的面积和层原来自身的共有共用建筑面积加在一起，分摊至各套。套内建筑面积加上分摊的共有共用建筑面积，就是各套的产权面积。3、其它规定非成套住宅测绘还规定了特有共有建筑面积的部分，如几户人家（商铺）共用的厨房、厕所、储物室等其特有共有建筑面积