房产测量中房屋面积测算常遇问题探讨

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1、房产测量中房屋面积测算常遇问题探讨目录：一、摘要二、正文1、引言2、房产测绘的任务3、房屋建筑面积的实测4、外墙屮共有面积部位的确认5、阳台面积的计算6、仲缩缝的处理7、室外楼梯面积的计算8、层高与净高的区分9、结束语三、附图四、参考文献一、摘要房产测量主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房产产权、房籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料，是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的测量工作。它是研究城镇的建成区和建成区以外的工矿企业、事业单位及具相毗连居民点的房产测绘的理论，仪器和方法的应用技术。房产测量与城市地形测量、地籍测量有相同Z处，但由于服务对象

2、不同，内容和要求又冇所不同。本文结合房产面积测算实例，对房产测量中房屋面积测算经常遇到的一些问题进行了探讨，并提出了一些解决方法和建议。二、正文1、引言我国房产测绘是一项政策性相对较强、技术性相对简单的法定测绘工作，其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。我国房产测绘工作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。白《房产测最规范》GB/117986(以下简称《规范》)颁布实丿施以来，由于《规范》还不够完善，个别条文解释不明晰，尤其是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式，而《规范》对特殊建筑等问题没有触及到，使得测量人员对《规范》中的某些条款还不是很理解，从而在房屋而积测算过

3、程屮对某些问题的认识和理解往往与《规范》存在一定的偏羌,在实际测算小往往难以掌握，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算小存在的难题较多,有些问题已经成为消费者的投诉热点。2、房产测绘的任务房产测量的任务，主要是通过测量和调查來确定城镇房屋的位置、权属，界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来：目的是要搞清楚房地产的产权，使用权的范围，界线和面积，房屋建筑物的分布，坐落的位置和形状，建筑物的结构，层数和建成年份，以及建筑物的用途和土地的便用情况等基础资料，为房产的产权和户籍管理房地产的开发利川以及城镇的规划建设捉供菇础依据，促进房屋管理、维修，保养和建设工作经济效

4、益和社会效益的提高：归纳起來就是：①提供核发房屋所有权证和土地使用权证的图件，建立产权、产籍档案等房产管理基础资料.②为房产的产业管理测制分幅图、分丘冈和分八图。③为城镇住宅建设和IU城改造提供规划设计所需的图纸资料。(1)测制分幅图分幅图是全面反映一个城镇的房屋及用地位置和权属等状况的基本图，是分丘图和分户图的基础，是全面掌握一个城镇的房屋建筑，土地现状及变化情况的总图■对于已有适用地形图的城镇，可以利用现有地形图，在这个基础上加测所需要的房产内容就可以了：如若没有适用的现成地形图.则要重新做包括地形图在内的全部房产图的内容：(2)测制,三产”管理图卡“三产叫卩产权、产业和产

5、籍：产权是泛指所有权者对财产的占有、使用，收益和处理，并排除他人干涉的权能。产业是指房地产经营部门所经营的财产、家庭。它涉及公房的产权来源依据，其内容有房屋结构、层次、设备和经常性的变动，要账实相符，住户和租户一致:产籍则是指产业情况的登汩和记载“三产”管理图卡包括：①房产分丘平面图。②房产分层、分户平面图。③房产部门直管房屋图卡。④房产部门直管土地图卡。这些资料正是加强城市房产产权、产业和产籍管理的基础，是核发房屋所有权证和土地使用权证的附图，也是房产部门进行房地产业管理和评算租金的依据。(3)房产图的修测和补测城镇的基木建设在不断发展，I口城的改造、新建、扩建，加层等增加的

6、房屛和拆除、焚毁等减少的房屋，在基本分幅图上都需要及时进行修测和补测：使原测制的房产图不断得到更新，以便保持房产图、图卡和实地三者的一致，使房产图永远保持最好的使用价值，以适应房地产业不断发展的需要。3、房屋建筑面积的实测《规范》规定房屋面积测算必须以实际测绘数据为准，而冃前的普遍做法不是按实地量测尺寸计算房屋面积，而是实地校核相关边长。边长在一定谋差范围内按设计图纸或竣工图纸尺寸进行而积计算与分摊。与《规范》规定的按实测数据进行测算有严重的出入。造成这个问题的原因主要是：(1)房产测量工作是由观测者使用测绘仪器(手持测距仪、全站仪等)、工具(钢尺等)、按照规定的操作方法，在一

7、定的外界条件下进行的，不论观测者多么熟练。使用的仪器多么楮密。观测方法多么合理。对同一个量进行多次观测，其结果总是有差异的。在房屋面积测算过程屮，按实测尺寸计算面积，其屮不仅含有仪器测呆谋差、人为观测课差，而且因为房屋施工是粗线条的，墙面的平整度，垂直度，轴线定位的偏差，模板支护的位移都是不可避免的，在图纸屮完全平行的两面墙。在实最时不同的位置就有不同的平距。所以实最数据的唯—性是不存在的。(2)实测中受墙体位置偏移及抹灰层厚度等因素的影响，完全相同的两户，其实测数据总会有差别，使得同一户型